О ФАКТОРАХ ДИНАМИКИ ЦЕН НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ


О ФАКТОРАХ ДИНАМИКИ ЦЕН НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

В. Минц


Последние несколько лет в России наблюдался беспрецедентный рост цен на жилую недвижимость. Средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Москве только в 2005 - первой половине 2006 г., то есть за полтора года, выросла более чем вдвое (1). Темпы роста цен на недвижимость в других регионах страны были несколько ниже, однако практически повсеместно рост цен на квартиры значительно превышал темпы инфляции. В частности, рост цен на жилье за первые 8 месяцев 2006 г. составил в Калининграде 36-37% (на первичном и вторичном рынках), в Екатеринбурге - 40-44, в Казани - 49-58, во Владимире - 60 - 67, а в Санкт-Петербурге - 85 -100% (2). Однако во второй половине 2006 г. темпы роста цен на жилье стали замедляться, и к концу года они уже были ниже темпов инфляции. С чем же был связан опережающий рост цен именно на жилье и чем объясняется его приостановка? Следует ли ожидать, что в дальнейшем динамика цен на недвижимость будет близка к динамике цен на другие товары, или мы станем свидетелями новых резких ценовых колебаний на рынке жилья? Вопрос о динамике цен на недвижимость далеко не праздный. С одной стороны, стремительный рост цен на недвижимость делает ее все менее доступной для широких слоев населения. С другой стороны, резкое снижение цен на недвижимость оказывает деструктивное влияние на состояние экономики и способно привести к широкомасштабному кризису кредитной системы.

Одним из факторов, вызывающих резкие колебания цен на жилую недвижимость, является применяемый в нашей стране механизм повышения доступности жилья, основанный на стимулировании развития ипотечного кредитования.


Ипотечное кредитование как способ повышения доступности жилья

Ипотечное кредитование обеспечивает возможность купить квартиру тем гражданам, которые не имеют накоплений, равных ее стоимости. Однако не все могут им воспользоваться. Следовательно, повышение доступности жилья за счет ипотечного кредитования предполагает создание условий, при которых большинство населения сможет получать ипотечные кредиты.

Квартиры в ипотеку будут доступными для большинства в случае, если доход (в первую очередь заработок) основной массы жителей страны достаточен для осуществления ежемесячных выплат по кредитам без значительного ущерба для текущего потребления. Другими словами, ипотечные кредиты тем доступнее, чем меньше ежемесячные выплаты по ним. Минимизация выплат может быть достигнута за счет снижения процентной ставки, уменьшения суммы кредита и увеличения его срока.

Основным регулятором доступности ипотечного кредитования в рамках используемого в нашей стране механизма служит процентная ставка. Ее величина определяется тремя факторами: стоимостью ресурсов, накладными расходами кредиторов и надбавкой за риск для компенсации их потенциальных потерь.

В России повышение доступности ипотечных кредитов опирается на снижение надбавки за риск. Оно обеспечивается тем, что основные риски ипотечного кредитования принимает на себя государство.

Ипотечным кредитам присущи два вида рисков: кредитный и процентный. Кредитный риск - риск того, что заемщик не выполнит своих обязательств по погашению и обслуживанию долга перед кредитором, причем последний не сможет (полностью либо частично) компенсировать свои потери за счет реализации предмета залога (в данном случае квартиры). Этот риск присутствует при любом виде кредитования, однако при ипотечном кредитовании следует дополнительно учитывать его социальный аспект. Поскольку заемщиком является физическое лицо, реализация предмета залога может привести к тому, что заемщик и его семья окажутся без крыши над головой.

В отличие от кредитного процентный риск характерен в первую очередь именно для ипотечного кредитования и связан с тем, что средства, привлекаемые кредиторами (вклады, депозиты), обычно краткосрочные, в то время как ипотечные кредиты предоставляются на длительные сроки. Таким образом, ипотечный кредит финансируется большей частью за счет средств различных краткосрочных вкладов, которые последовательно привлекаются и возвращаются вкладчикам. Если в течение срока жизни ипотечного кредита процентные ставки на рынке возрастают (например, при повышении инфляции), кредитору приходится платить более высокие проценты по вновь привлекаемым вкладам, в то время как заемщик продолжает выплачивать проценты по своему кредиту в том же объеме, как и в период, когда ставки на рынке были низкими. Другими словами, процентный риск - это риск возникновения ситуации, при которой проценты, которые по своему ипотечному кредиту заемщик платит кредитору, не будут достаточными для выплаты последним процентов вкладчикам по тем депозитам, за счет которых этот кредит финансируется (3) .

Российское государство принимает на себя кредитный и процентный риски ипотечных кредитов частично из-за осуществления ипотечного кредитования государственными банками, а частично - за счет использования схемы вторичного ипотечного рынка. Ее суть заключается в том, что ипотечный кредит выдается коммерческим банком, а затем сразу продается (иногда через посредника, иногда - напрямую) государственной организации - Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). С этого момента коммерческий банк никакого отношения к ипотечному кредиту не имеет и никаких рисков по нему не несет. Если заемщик окажется неплатежеспособным, а наложить взыскание на залог не удастся, то убытки понесет не банк, а государство в лице АИЖК. Следовательно, на него полностью перекладывается кредитный риск.

АИЖК финансирует кредиты за счет выпуска собственных долговых обязательств, гарантированных государством, то есть фактически за счет государственного долга. Таким образом, АИЖК привлекает для финансирования ипотечных кредитов самые дешевые ресурсы, которые можно найти на рынке, - средства, вкладываемые в наименее доходные (но и наименее рискованные) государственные ценные бумаги.

Отметим, что долговые обязательства, выпускаемые АИЖК, обычно рассчитаны на срок шесть лет. Ипотечные кредиты, приобретаемые АИЖК, имеют срок до 30 лет. Значит, кредит (в случае если он досрочно не погашается) финансируется в течение срока его жизни за счет пяти выпусков долговых обязательств Агентства. Выпуская обязательства со сравнительно небольшим сроком, АИЖК дополнительно снижает стоимость ресурсов, однако при этом оно берет на себя (точнее, на государство) помимо кредитного еще и процентный риск (4) .

Принимая на себя основные риски ипотечного кредитования и не устанавливая при этом соответствующей надбавки за риск, государство фактически субсидирует все ипотечные кредиты на ее сумму. В результате ему удается обеспечить предложение ипотечных кредитов населению по очень низким ставкам.

Ипотечный кредит в рублях сегодня можно получить на 30 лет под 11, 5% годовых (5). При этом его фактическая стоимость для физического лица еще меньше, так как проценты по ипотечному кредиту подлежат налоговому вычету (6). Таким образом, за счет уменьшения величины выплачиваемых налогов гражданин получает кредит по ставке 87% (ставка подоходного налога - 13%) от' начисленных по кредиту процентов. То есть реальная ставка по ипотечному кредиту для физического лица оказывается равной 10%.

Однако способствует ли предоставление ипотечных кредитов под столь низкий процент повышению доступности жилья? По нашему мнению, нет, ибо предоставление дешевых кредитов как раз и запускает механизмы, приводящие к резкому росту цен на жилую недвижимость. Действие этих механизмов связано с ключевой ее особенностью как товара. Она заключается в том, что недвижимость, будучи продуктом потребления, одновременно является объектом инвестирования.


Недвижимость как объект инвестирования

В целом жилая недвижимость как товар характеризуется рядом специфических черт, которыми (по крайней мере, в совокупности) не обладает ни один другой товар, приобретаемый физическими лицами.

Во-первых, недвижимость является товаром чрезвычайно длительного пользования; во-вторых, она жестко привязана к месту расположения, так что ее рыночная ценность может меняться во времени по причинам, связанным с изменениями близлежащей территории (например, строительством поблизости станции метро или наоборот - цементного завода); в-третьих, она уникальна (нет двух одинаковых квартир), так что определение физическими лицами (как продавцами, так и покупателями) ее рыночной стоимости носит приблизительный характер; в-четвертых, ее потребительские свойства обусловлены многими факторами, о которых покупатель не может знать заранее (наличие шумных соседей, качество работы эксплуатирующей организации и т. д.), в связи с чем при сделках с недвижимостью всегда присутствует асимметрия информации, и пр.

Однако самая важная особенность недвижимости как товара - то, что она, будучи для физических лиц предметом потребления, одновременно является для них же объектом инвестирования, причем для абсолютного большинства - самого крупного инвестирования, которое они осуществляют в своей жизни. Таким образом, принимая решение о приобретении недвижимости, любое физическое лицо сравнивает (не всегда сознательно) две альтернативы: либо приобрести недвижимость, то есть инвестировать в нее, либо инвестировать имеющиеся накопления в финансовые активы, а недвижимость арендовать.

В условиях эффективно функционирующей экономики все инвестиции в активы, имеющие одинаковый уровень риска, должны приносить одинаковый доход. Отсюда следует, что в подобных условиях инвестиции физических лиц в жилую недвижимость (покупка квартир) должны приносить такой же доход, как и инвестиции в финансовые активы аналогичного уровня риска с учетом возникающих при этом у физического лица затрат на аренду жилья.

В случае, когда физическое лицо приобретает недвижимость, используя только собственные средства и не привлекая заемных, условие эквивалентности дохода от различных видов инвестирования можно выразить следующим образом:

W= Vxi - Vxr = Vxp, (1) где: W - изменение уровня дохода, получаемого физическим лицом в результате осуществления инвестирования (в финансовые активы либо в приобретение недвижимости); V - стоимость приобретаемой недвижимости (равная величине альтернативных инвестиций в финансовые активы); i - доходность финансовых активов; r - соотношение годовой ставки аренды недвижимости (квартиры) и ее рыночной стоимости; р - рост рыночной стоимости недвижимости. Показатели г, r и р измеряются в % в год.

Для нашего анализа особенно важен показатель r - доходность тех финансовых активов, при инвестициях в которые уровень риска (по мнению большинства физических лиц, а не объективно присущий им) соответствует уровню риска при инвестициях в недвижимость. Физические лица не считают недвижимость высокорискованным активом, но вместе с тем не признают ее и абсолютно безрисковой. С одной стороны, житейская мудрость подсказывает, что деньги надо вкладывать в квартиры, потому что "они никуда не денутся". С другой - еще не забыт обвал цен на недвижимость 1998 г., когда цены на жилье упали на 30 - 50%. Кроме того, широкое обсуждение в прессе вопроса о том, "что будет с ценами на квартиры", и постоянные заклинания риелторов: "Квартиры будут только дорожать" - не могут не настораживать.

Рынок недвижимости не может расти до бесконечности, и коррекция рано или поздно неизбежна. Поэтому риск того, что она наступит вскоре после покупки физическим лицом квартиры, достаточно велик. Тогда приобретенный актив обесценится, и физическое лицо потеряет часть (возможно, значительную) вложенных средств.

Рискованность инвестиций в жилье несколько выше, чем хранения средств на долгосрочном депозите в коммерческом банке. В отличие от ситуации с недвижимостью при падении рынка большинство коммерческих банков продолжит функционировать. Соответственно у их вкладчиков потерь не возникнет. В случае же дефолта конкретного банка может быть потеряна (полностью или частично) только часть вклада, превышающая сумму, гарантированную государством. Таким образом, инвестор, распределяющий свои накопления между депозитами в нескольких банках, может сделать их полностью безрисковыми (если сумма каждого депозита будет в пределах, гарантированных государством) либо низко рисковыми за счет распределения риска между различными банками. Поскольку в настоящее время максимальная ставка долгосрочных депозитов в рублях составляет 13% годовых, показатель г, отражающий доходность несколько более рискованных активов (недвижимости), должен быть выше.

Некоторого пояснения требует также показатель r. На практике обычно используется показатель рыночной ставки аренды, приходящейся не на единицу стоимости, а на единицу площади жилья. Он оценивается отдельно для различных видов недвижимости и для различных районов ее дислокации.Нам удобнее пользоваться показателем r, хотя в литературе и в статистике риелторов он не публикуется.

Очевидно, формула (1) может быть преобразована следующим образом:

W= Vxi = Vxp + Vxr. (2)

Ее экономический смысл заключается в том, что доходность инвестиций физического лица в жилую недвижимость связана для него как с ростом цены на нее, так и с экономией арендной платы, которую он был бы вынужден платить, если бы инвестировал свои средства в финансовые активы. Из формулы (2) вытекает, что в условиях эффективно функционирующей экономики сумма (г + р) должна быть равна г.

В случае использования заемных средств (ипотечного кредита) доход от инвестирования в жилую недвижимость будет определяться по формуле:

Wm = Vxp + Vx r - Vdx m, (3) где: Wm - изменение уровня дохода физического лица, возникающее вследствие приобретения им недвижимости с использованием ипотечного кредита; Vd -объем заемных средств; т - стоимость заемных ресурсов (ставка по ипотечному кредиту).

Отметим, что с точки зрения эквивалентности доходности инвестиций дополнительный доход от инвестирования физическим лицом в жилую недвижимость должен сравниваться с дополнительным доходом, который может быть получен при инвестировании в финансовые активы суммы, равной не V, a Ve - величине собственных средств, используемых при оплате жилья. При этом должно соблюдаться равенство:

Vex i = Vxp + Vx r - Vdx т. (4)

Причем:

V = Ve + Vd. (5)

Очевидно, принимая решение приобрести недвижимость с использованием и собственных, и заемных средств, физическое лицо теряет возможность вложить собственные средства в финансовые активы и тем самым получить доход. Если преобразовать формулу (4) так, чтобы учитывать эти потери, то степень целесообразности принятия решения "инвестировать в недвижимость собственные и заемные средства" S (вместо решения "инвестировать собственные средства в финансовые активы, а жилье арендовать") может быть определена по формуле:

S = Vxp + Vxr - Vdxm - Vexi. (6)

В случае равноценности двух сравниваемых альтернатив S будет равно 0. Если инвестирование в финансовые активы обеспечит получение большего дохода, то S будет отрицательной величиной, а в противном случае - положительной.

С учетом формулы (2) формула (6) может быть преобразована следующим образом:

S = Vxi - (Vdxm + Vexi). (7)

Из формулы (7) следует, что величина S зависит от процентной ставки т по ипотечному кредиту. Если она равна i, то финансовый результат равен 0 и оба варианта инвестиций окажутся равноценными. Если т меньше г, то финансовый результат будет величиной положительной и, следовательно, инвестиции в недвижимость принесут большую доходность, чем вложения в финансовые активы. Чем меньше ставка по ипотечному кредиту и больше доля стоимости квартиры, оплаченной за счет кредитных средств, тем предпочтительнее приобретение жилья с использованием кредита по сравнению с инвестированием в финансовые активы.

Как было показано выше, в нашей стране в рамках федеральной программы повышения доступности жилья удалось добиться снижения т (с учетом налоговых льгот) до уровня 10% годовых. То есть т оказалось значительно меньше r, поскольку r, по нашим оценкам, превышает 13% годовых. Таким образом, инвестировать в недвижимость стало выгоднее, чем в аналогичные по риску финансовые активы, причем чем больше сумма кредита, привлекаемая для покупки недвижимости, тем эффективнее подобное инвестирование.

Возникшая ситуация способствовала активному инвестированию в недвижимость (то есть покупке квартир) не только лицами, которые не могли бы этого сделать, если бы ставка по кредитам была выше, но и теми, кто стал предпочитать данный вид инвестиций другим:. В результате спрос на жилье резко возрос, что, естественно, привело к увеличению его цены, то есть параметра р, отражающего темпы роста цен на жилую недвижимость. Как видно из формулы (6), это еще больше повысило привлекательность инвестиций в недвижимость, в связи с чем усилился их приток, что вызвало новый виток роста цен на жилье, то есть еще большее увеличение р.

Важно понимать, что ипотечным кредиторам рост цен на недвижимость выгоден. В таких условиях снижается уровень кредитного риска, поскольку недвижимость, полученная кредиторами в качестве предмета залога, постоянно растет в цене. За счет роста цены залога соотношение величины уже выданного кредита и стоимости залога (в российской практике принят термин - коэффициент К/3) постоянно уменьшается, то есть обеспеченность кредита возрастает, а кредитный риск снижается.

В этой ситуации кредиторы охотно увеличивают долю кредитных средств, предоставляемых при покупке квартиры, то есть выдают кредиты с высоким К/3. Если еще пять лет назад нельзя было взять ипотечный кредит на сумму, превышающую 70% стоимости покупаемой (и закладываемой) квартиры, то теперь кредиты с К/3, равным 90%, уже стали общей практикой, причем нередко можно получить кредит с К/3 в 95 или даже в 100%. Иными словами, если раньше Vd не превышало (V * 0, 7), то теперь можно рассчитывать на кредит с Vd даже большим, чем (V * 0, 9).

Это означает, что квартиры стали еще более выгодным объектом инвестирования, поскольку повысилась доля заемных средств. Вкладывая одну и ту же сумму собственных средств Ve, инвестор при повышенном К/3 может инвестировать больше заемных средств Vd, что, согласно формуле (7), при условии, что т меньше i, позволяет ему улучшить финансовый результат (то, что он при этом инвестирует в квартиру меньшей площади, для инвестора неважно).

Возникший порочный круг не только приводит к раскручиванию спирали роста цен на квартиры, но и имеет серьезные социальные последствия. Все больше и больше инвесторов вкладывают средства в квартиры, не собираясь там жить или даже сдавать их в аренду.

Отметим, что чем выше темпы роста цен на недвижимость, тем большая доля инвесторов отказывается от сдачи квартир в аренду. Это связано с двумя обстоятельствами. Во-первых, арендная плата растет приблизительно с той же скоростью, что и цены на все товары, то есть примерно на уровне темпов инфляции (7), а значит, в условиях опережающего роста цен на недвижимость доход от сдачи жилья в аренду (коэффициент г) стремительно уменьшается. Во-вторых, большинство инвесторов планируют при первых признаках начинающегося снижения цен продать квартиры. Соответственно они должны быть готовыми к продаже, то есть свободными. Поэтому чем выше цены и, следовательно, ожидания их коррекции, тем больше инвесторов стремится не снижать ликвидности своего актива (купленной квартиры) сдачей в аренду. В результате огромное количество квартир стоит пустыми, фактически выбыв из состава жилищного фонда, что только ухудшает обеспеченность населения жильем.

Объемы такого выбытия значительны. Согласно результатам опроса риелторов, проведенного Интерфаксом в мае 2006 г., доля квартир, приобретаемых исключительно с инвестиционными целями (появился даже специальный термин - "инвестиционные квартиры"), составляет 20-40% всех приобретаемых квартир (8). Специалисты отмечают, что доля инвестиционных квартир в отдельных районах-новостройках (например, в Куркино) настолько велика, что это тормозит их социальное развитие (9). Инвестиционные квартиры стоят незаселенными, в связи с чем количество фактических жителей оказывается значительно меньшим, чем планировалось, что приводит к недогрузке (а как следствие - к замедлению развития) социальной инфраструктуры (магазины, общественный транспорт и т. д).


Пределы роста цен

Очевидно, что ценовая спираль не будет раскручиваться до бесконечности. Рост спроса на недвижимость должен неминуемо вызвать увеличение предложения, то есть рост объемов строительства жилья. Однако предложение жилья всегда растет медленно по причине чрезвычайно низкой его эластичности.

Во-первых, у строительства жилья очень длительный производственный цикл, причем в нашей стране он один из самых больших в мире. Только на получение всех разрешений и согласований, необходимых для начала строительства, уходит обычно около двух лет, а регистрация уже построенного жилого дома занимает около года. Если добавить период собственно строительства, то станет ясным, что быстрой реакции предложения на изменение спроса ждать трудно.

Во-вторых, строительство жилья предполагает выделение площадок под строительство, количество которых ограничено. В некоторых случаях (например, если город расположен на острове) возможны ситуации, когда площадок, на которых можно было бы строить жилье, просто нет, и увеличение предложения в пределах конкретного города невозможно. Строительство же в пригородах и городах-спутниках обычно ограничено возможностями транспортной сети.

В-третьих, недостаточно жилье построить. Оно должно быть обеспечено инженерной инфраструктурой: водой, теплом, электричеством, канализацией и т. д. То есть в случае наращивания объемов жилищного строительства нужно увеличить мощности соответствующих обслуживающих предприятий, что потребует огромных затрат времени и средств. В противном случае широкомасштабный ввод новых жилых домов и, как следствие, расширение объемов предложения не реальны.

В-четвертых, строительство жилья невозможно без привлечения значительных финансовых ресурсов. Практически во всем мире оно осуществляется за счет использования кредитных средств, в то время как в России в связи с особенностями национального законодательства кредитование банками строительства жилья практически отсутствует.

В результате строители (девелоперы), с одной стороны, не могут быстро нарастить объем предложения жилья, а с другой - опасаются это делать, так как в условиях снижения спроса они не смогут остановить уже начатые строительные проекты и будут нести значительные убытки.

Однако рост цен лимитирован не только перспективами увеличения предложения, но и ограничениями, которые накладывают доходы физических лиц. Физическое лицо может инвестировать дешевые средства ипотечного кредита в недвижимость, только если его доходы достаточны для обслуживания этого кредита. В мировой практике считается, что ипотечные кредиты характеризуются повышенным кредитным риском в случае, если сумма ежемесячных выплат по кредиту превышает 30% дохода семьи (у нас, правда, для семей с высокими доходами считается допустимым, если доля соответствующих выплат составляет до 50% семейного дохода).

Поскольку темпы роста цен на недвижимость значительно превышают средние темпы роста доходов населения, количество людей, имеющих достаточный доход для обслуживания кредитов, предназначенных для покупки даже самых маленьких квартир, уменьшается. Отсюда можно сделать вывод о неизбежности постепенного снижения спроса и, как следствие, замедления темпов роста цен.

Безусловно, за счет снижения спроса может быть достигнут баланс спроса и предложения и обеспечена стабилизация цен на неком равновесном уровне. Однако из логики формулы (6) вытекает, что хотя равновесие и будет достигнуто, оно окажется неустойчивым. Его неустойчивость связана с тем, что снижение коэффициента р приводит к уменьшению финансового результата и соответственно эффективности использования варианта "покупка квартиры" по сравнению с вариантом "инвестирование средств в финансовые активы и аренда квартиры" и к дальнейшему сокращению спроса за счет исчезновения его "инвестиционной" составляющей, что, в свою очередь, не может не привести к еще большему снижению цен.

По мере снижения цен будет расти коэффициент r, и финансовые результаты вариантов "покупка квартиры" и "инвестирование средств и аренда квартиры" постепенно сблизятся. Это будет способствовать уменьшению спроса на аренду и увеличению спроса на покупку жилья. В результате цены стабилизируются на новом, более низком уровне, после чего, в случае если будут повторены ошибки, приведшие к завершающемуся сейчас ценовому скачку, последует новый подъем цен.

Итак, возможность использования для инвестиций в недвижимость субсидируемых государством дешевых ипотечных кредитов делает жилье наиболее выгодным объектом инвестирования на рынке. Активное инвестирование в недвижимость приводит к росту спроса на квартиры и соответственно к повышению цен на данном сегменте рынка. Вместе с тем в отсутствие специальных мер рост цен на жилье очень медленно компенсируется увеличением предложения, то есть наращиванием объемов строительства жилья. Эти два фактора в совокупности способствуют повышению цен на недвижимость до уровня, на котором они оказываются нестабильными. В результате уменьшается как доступность жилья для населения, так и устойчивость экономики. Очевидно, для исключения повторения подобной ситуации требуются меры, направленные на ликвидацию возможности инвестирования в жилую недвижимость субсидируемых государством кредитов, а также на обеспечение быстрого роста ее предложения, то есть повышение эластичности последнего.

Таким образом, первоочередной задачей является повышение эластичности предложения жилья за счет упрощения процедур и снижения рисков застройщиков и подрядчиков. К сожалению, принятые в последнее время законы (например, печально известный закон 214-ФЗ) только повышают их, а также усложняют и удорожают осуществление строительных проектов. В результате эластичность предложения жилья лишь снижается.

Весьма сложно добиться того, чтобы субсидируемые государством средства не использовались для покупки инвестиционных квартир. С одной стороны, инвестиционный спрос на недвижимость перестанет поддерживаться льготными ставками по ипотечным кредитам, если они превысят уровень доходности инвестиций в аналогичные по риску финансовые активы. Тогда такой спрос уменьшится, и рост цен затормозится. Выходит, что при повышении ставки по кредитам доступность жилья возрастет.

Однако, с другой стороны, это коснется только лиц, не использующих при приобретении жилья кредитные средства, ведь при повышении ставки уменьшится доступность ипотечных кредитов. Очевидно, ставку по ипотечным кредитам снижали до минимально возможного уровня именно для того, чтобы сделать кредиты доступными для граждан с низкими доходами. Если ее повысить, то кредиты станут для них менее доступными. Это, безусловно, так, но следует ли из сказанного, что у наименее обеспеченной части населения будет меньше возможностей улучшить свои жилищные условия? По нашему мнению, если они и уменьшатся, то в очень незначительной степени. Дело в том, что независимо от величины процентной ставки ипотечные кредиты остаются уделом высокообеспеченных групп населения. Малообеспеченные граждане улучшить с их помощью свои жилищные условия не могут из-за низкого уровня доходов.

Как показали результаты анализа платежеспособного спроса на ипотечные кредиты, проведенного Центром исследований РАН в 2004 г., 50% населения страны только на продукты питания тратит более 60% доходов (при этом почти 1/3 населения расходует на их приобретение более 70% доходов) (10). Очевидно, с учетом необходимости оплаты непродовольственных товаров и услуг половина населения страны не способна претендовать на получение ипотечного кредита, поскольку она не сможет его выплачивать даже при очень низких ставках.

Интересно, что у малообеспеченной части населения нет не только возможности, но и желания получать ипотечные кредиты. Более 50% потенциального спроса на ипотечные кредиты у нас в стране формируют 20% граждан, имеющих наибольшие доходы. При этом на 40% людей, входящих в наименее доходные группы, приходится всего 10% спроса на ипотечные кредиты (11) .

Получается, что повышение ставки (уменьшение субсидии) практически не повлияет на доступность жилья для малообеспеченных слоев населения, так как они кредитами не пользуются, зато поможет снизить инвестиционный спрос и затормозить рост цен на жилье. Безусловно, этого недостаточно для решения жилищных проблем малообеспеченных слоев населения. Они нуждаются в соответствующей государственной поддержке, но она не должна превращаться в дестабилизирующую экономику "субсидию для богатых", к чему приводит удешевление государством всех ипотечных кредитов.

Зарубежный опыт показывает, что оптимальная схема распределения государственной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предполагает их условное разделение на три группы, для которых характерны различные формы поддержки:

- малообеспеченные граждане, которые не могут купить квартиру даже с использованием льготных ипотечных кредитов и вынуждены арендовать жилье, получают господдержку в виде программ стимулирования сдачи жилья в аренду (например, налоговых льгот и ускоренной амортизации сдаваемого в аренду жилья и т. д.), а также субсидирующих арендную плату (Rent Control, Social Housing, Public Housing и др.);

- средний класс, получающий возможность приобретать жилье, используя государственную поддержку (в форме дешевых кредитов, дотаций, государственного страхования, налоговых льгот и т. д.);

- обеспеченная часть населения, для которой возможность пользоваться льготами, предназначенными для среднего класса, блокируется административными методами (запрет организациям-аналогам АИЖК приобретать кредиты, предназначенные для покупки элитного жилья, отсутствие налоговых льгот для владельцев второго жилья и т. д.).

Использование зарубежного опыта и частичный пересмотр федеральной программы "Доступное жилье", с тем чтобы включить в нее систему поддержки предоставления жилья в аренду и субсидирования арендной платы, а также исключение возможности использования господдержки для инвестирования в жилье и покупки его обеспеченными слоями населения способствовали бы уменьшению риска возникновения резких колебаний цен на недвижимость и, следовательно, повышению доступности жилья для всех граждан страны.


(1) Аналитический центр www.irn.ru (Индексы рынка недвижимости).

(2) Региональная недвижимость дешевле и выгоднее // Финансовые известия. 2006.

(3) Отмстим, что подобные ситуации действительно возникали и приводили к очень тяжелым последствиям для финансовых систем разных стран. Достаточно вспомнить крах па рынке ссудосбсрсгатсльпых ассоциаций в США в начале 1980-х годов.

(4) Мировая практика больше не знает примеров, когда на государство перекладывались бы одновременно и кредитный, и процентный риски по ипотечным кредитам.

(5) В данной работе рассматриваются только ипотечные кредиты в рублях. Поскольку кредиты в иностранной валюте несут значительный валютный риск для заемщиков, они пользуются спросом только в Москве и Санкт-Петербурге, где традиционно заработки значительной части населения фиксированы в долларах США. Отмстим, что ставки по кредитам в долларах США находятся приблизительно па уровне 10 - 12% годовых. Рассмотрение причин, по которым некоторые банки имеют возможность предоставлять их па таких условиях, не перекладывая рисков па государство, выходит за рамки нашей статьи.

(6) Очевидно, данный налоговый вычет является дополнительной субсидией, предоставляемой за счет бюджета всем получателям ипотечных кредитов.

(7) Самарина Н. За спрос денег не берут - жилье в аренду дорожает медленно // Ведомости. 2006. 11 авг.

(8) Инвестиционные квартиры не могут обвалить рынок // Интерфакс. 22.05.2006.

(9) Могилеаский М. Это ужасное инвестирование в квартиры - www.monolit.org/ s2004 4.html.

(10) Оценка потребности населения России в жилье и платежеспособного спроса на жилье и ипотечные жилищные кредиты / Центр исследований РАН. М., 2004. Табл. 21.

(11) Там же. Табл. 3.

Комментарии (0)add comment

Написать комментарий
меньше | больше

busy