Накопленный дефицит инвестиций в жилищной сфере России: угрозы и перспективы


Накопленный дефицит инвестиций в жилищной сфере России: угрозы и перспективы

Полиди Т.Д.
исполнительный директор
директор направления «Рынок недвижимости»
Фонда «Институт экономики города»

Во второй половине 1950-х годов в России начался строительный бум: ежегодный ввод жилья увеличился в 1953-1958 гг. практически вдвое — с 29 млн до 56 млн кв. м и достиг к 1987 г. 72 млн кв. м1. Это позволило существенно повысить обеспеченность населения жильем. Но одновременно возникла значительная потребность в текущих и будущих инвестициях в восстановление жилищного фонда, финансирование которых было недостаточным как в плановой, так и в рыночной экономике России.

Сложившиеся экономические диспропорции (искажения) в жилищной сфере

В соответствии с методологией Системы национальных счетов жилищный фонд относится к валовому накоплению основного капитала, принадлежащего в России преимущественно сектору домашних хозяйств — гражданам. Как и другие составляющие основного капитала (здания, машины, оборудование), жилищный фонд выступает фактором производства — производства жилищных благ. Если исходить из фиксированной обеспеченности населения жильем (кв. м общей площади на человека), а также стабильной численности населения, то необходимо поддерживать постоянный объем жилищного фонда при заданном (допустимом) уровне износа. Таким образом, восстановительные инвестиции в жилищный фонд должны обеспечивать его прирост, равный износу сверх установленного уровня, а в коммунальные сети — возможность потребления заданного уровня коммунальных услуг при минимальных затратах.

Каким должен быть процесс возмещения износа сверх допустимого уровня? Здесь возможны две стратегии:

  • непрерывные инвестиции, объем которых соответствует величине износа за короткий период. Например, если за год износ жилого здания составил 1%, то необходимо осуществить инвестиции в его восстановление в размере 1% от первоначальной стоимости в текущих ценах, другими словами — восстановить 1% потерянной стоимости физических конструкций;
  • догоняющие инвестиции, объем которых соответствует накопленному износу за продолжительный период, например 15, 25 или 50 лет. В этом случае требуются большие разовые инвестиции в восстановление жилого здания.

В отличие от догоняющих, непрерывные инвестиции позволяют сглаживать потребление жилищных благ, поддерживая его на неизменном уровне. Кроме того, используя такую стратегию, можно перераспределять потребность в финансировании инвестиций во времени.

Выбор одной из названных стратегий в теории может осуществляться в рамках решения задачи межвременной оптимизации — максимизации благосостояния населения, то есть полезности для всех жильцов на протяжении бесконечного срока их жизни при заданном межвременном бюджетном ограничении. Такая задача должна учитывать межвременные предпочтения потребителей, которые обычно предпочитают текущее потребление будущему, а также стоимость заимствований сегодня и в перспективе. При решении указанной задачи видно, что в случае поддержания объема жилищного фонда на неизменном уровне оптимальна стратегия непрерывного возмещения его износа2. Однако это решение будет оптимумом по Парето, возможность достижения которого посредством рыночного равновесия не очевидна.

Таким образом, объем потребности в восстановительных инвестициях — в возмещение износа жилищного фонда — в определенный момент времени зависит от величины накопленного износа и выбора стратегии его возмещения.

Обеспеченность населения жильем: количество vs. качество

Если исходить из того, что срок службы жилого здания составляет 100 лет, а амортизация начисляется пропорционально (линейно), то еже годный износ равен 1% общей площади жилищного фонда3. К потребленному жилищному фонду относится его площадь, равная доле изношенного фонда за вычетом предельно допустимой доли износа, которую можно принять на уровне 15%4. На рисунке 1 представлены структура жилищного фонда с точки зрения его износа и динамика ввода жилья в 2000-2012 гг. Показатели рассчитаны следующим образом:

  • общая площадь непотребленного жилищного фонда на конец года t равна сумме общей площади непотребленного жилищного фонда в году t-1 и общей площади восстановленного жилищного фонда в году t (за счет как капитального ремонта, так и нового строительства при условии, что оно носило восстановительный характер) за вычетом износа жилищного фонда в году t;
  • общая площадь потребленного жилищного фонда на конец года t равна сумме общей площади потребленного жилищного фонда в году t-1 и дополнительно потребленного жилищного фонда в году t за вычетом общей площади восстановленного жилищного фонда в году t за счет капитального ремонта и нового строительства;
  • доля потребленного жилищного фонда в общей площади жилищного фонда рассчитана на основе указанных показателей;
  • накопленный темп прироста ввода жилья рассчитан как отношение объема ввода жилья в году t к объему ввода жилья в 2000 г.

Начальное значение доли потребленного жилищного фонда равно 15%, что соответствует его среднему износу за вычетом 15% в соответствии с данными о распределении фонда по уровню износа в 2000 г.

В показателях, представленных на рисунке 1, общая площадь восстановленного жилищного фонда за счет капитального ремонта при расчете как потребленного, так и непотребленного фонда учитывается не полностью. Это связано с тем, что затраты на капитальный ремонт не создают полную стоимость для потребления, а лишь восстанавливают долю стоимости, потребленную в прошлые периоды5.

В соответствии с данными Росстата об общей стоимости проведенного в жилых домах капитального ремонта такие затраты составляли в 2008-2011 гг. от 9,6 до 13% стоимости жилищного строительства в расчете на 1 кв. м общей площади жилых помещений (табл. 1). Учитывая, что в эти годы на капитальный ремонт многоквартирных домов были направлены существенные финансовые ресурсы Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и субъектов РФ (порядка 300 млрд руб.), уровень затрат на капитальный ремонт — 13% стоимости строительства нового жилья — можно считать максимальным за 2000-2012 гг. Таким образом, при проведении капитального ремонта 1 кв. м общей площади жилых помещений его можно учесть при расчете общей площади восстановленного жилищного фонда лишь на 13%.

Таблица 1

Затраты на капитальный ремонт жилых домов в 2008-2011 гг.

Показатель

2008

2009

2010

2011

Общие затраты на капитальный ремонт жилых домов, млрд руб.

128,97

143,69

124,69

81,18

Общая площадь капитально отремонтированных жилых домов, млн кв. м

50,26

43,01

30,69

18,75

Средние затраты на капитальный ремонт, руб. на 1 кв. м общей площади жилых помещений

2566

3310

1063

4328

Средняя фактическая стоимость строительства, р}6. на 1 кв. м общей площади жилых помещений

26 622

30 312

31 877

33 320

Отношение средних затрат на капитальный ремонт к средней фактической стоимости строительства, %

9,6

11

12,7

13

Источник: расчеты автора по данным Росстата.

Как показано на рисунке 1, несмотря на более чем двухкратный рост ввода жилья в 2000-2012 гг., доля потребленного жилищного фонда не только не сократилась, но и увеличилась с 15 до 18,5%, его площадь составила 622,9 млн кв. м. При этом эффективная обеспеченность населения жильем, то есть обеспеченность непотребленным жилищным фондом, увеличилась за 13 лет на 18% и составила в 2012 г. 19,1 кв. м на человека, а номинальная обеспеченность выросла на 21% и составила в 2012 г. 23 кв. м на человека (рис. 2). Таким образом, при общем увеличении жилищного фонда и объема строительства жилья проблема возмещения потребленного жилищного фонда не решается. Это связано с тем, что новое строительство не возмещает этот фонд, а создает дополнительный.

Как показано на рисунке 3, из-за стабильного дефицита инвестиций в восстановление жилищного фонда объем соответствующей накопленной потребности по отношению к текущей постоянно возрастал: в 2000 г. накопленный дефицит в 19 раз превышал текущую (годовую) потребность в восстановлении, а в 2012 г. — уже в 23 раза. Таким образом, за 13 лет накопленный долг увеличился на 21%.

Состояние коммунальной инфраструктуры

Если износ жилищного фонда отрицательно сказывается на эффективной обеспеченности населения жильем, то износ коммунальных сетей проявляется прежде всего в расходах на поддержание заданного уровня потребления коммунальных услуг: чем больше износ, тем значительнее потери коммунальных ресурсов при их транспортировке и затраты на производство и потребление необходимого объема коммунальных ресурсов. Как показано на рисунке 4, доля потребленных коммунальных сетей существенно выше аналогичного показателя для жилищного фонда.

Как и в жилищном фонде, доля потребления коммунальных сетей в 2000-2012 гг. постоянно увеличивалась: с 24 до 42% в отношении водопроводных, с 29 до 40% — канализационных, с 20 до 29% — тепловых. Это обусловлено усилением текущего отставания восстановления сетей от потребности, которая составляет 4% в год при условии, что срок службы сетей равен 25 годам. В результате возросли потери коммунальных ресурсов (рис. 5). Если в 2000 г. 15% произведенного объема услуг водоснабжения не достигало потребителей, то в 2012 г. — уже 22%. В системе теплоснабжения потери выросли в меньшей степени благодаря большему объему восстановления сетей — с 8% в 2000 г. до 11% в 2012 г.

Структура восстановительных инвестиций в жилищный фонд

Инвестиции в возмещение потерь, связанных с износом жилищного фонда, могут осуществляться в имеющуюся застройку (капитальный ремонт, реконструкция, новое строительство на застроенных территориях после сноса существующего жилья) без увеличения ее плотности или с ее увеличением. Наряду с ними есть инвестиции в новую застройку — строительство нового жилья на новых, ранее не застроенных территориях. Они относятся к инвестициям в создание дополнительного жилищного фонда.

Указанные формы инвестиций по-разному влияют на уровень текущего потребления жилищного фонда, который определяет потребность в будущих инвестициях. Инвестиции в существующую застройку без увеличения ее плотности влияют только на структуру жилищного фонда — увеличивают долю непотребленного и снижают долю потребленного фонда, то есть повышают эффективную обеспеченность жильем, при этом текущее потребление жилищного фонда остается неизменным, а значит, инвестиции в его будущее восстановление также неизменны.

Инвестиции в существующую застройку с увеличением ее плотности и в новую застройку влияют как на структуру жилищного фонда, так и на уровень его потребления, увеличивая потребность в будущих инвестициях в его восстановление. Такие инвестиции оправданы экономически только в условиях возрастающего спроса на жилье или текущего дефицита его предложения. Увеличение объема жилищного фонда при росте доли потребленного в России свидетельствует о преобладании инвестиций в создание дополнительного жилищного фонда и о дефиците восстановительных инвестиций.

Хотя официальные данные о площади введенных в эксплуатацию после реконструкции жилых помещений, а также о новом строительстве на застроенных территориях отсутствуют, по экспертным оценкам, такое строительство ведется в редких случаях и его объемы незначительны. Поэтому в нашем анализе предполагается, что инвестиции в существующую застройку представлены только вложениями в капитальный ремонт, а также в строительство вместо снесенного ветхого и аварийного жилья в пределах 3 млн кв. м в год6. Таким образом, весь ежегодный объем ввода жилья за вычетом 3 млн кв. м рассматривается как строительство дополнительного жилищного фонда. На рисунке 6 представлены текущая потребность в восстановлении жилищного фонда и объем фактического восстановления за счет капитального ремонта и нового строительства.

Объем восстановленного за счет капитального ремонта жилищного фонда рассчитан по данным Росстата как площадь капитально отремонтированных жилых помещений в многоквартирных домах, умноженная на 13% (так как затраты на капитальный ремонт 1 кв. м составляют 13% затрат на новое строительство). Ежегодное восстановление жилищного фонда за счет капитального ремонта равнялось в 2000-2012 гг. в среднем 17% от текущей потребности. Таким образом, ежегодный объем восстановления жилищного фонда не покрывал даже текущую потребность и составлял за счет всех источников от 30% в 2000 г. до 27% в 2012 г.

За счет увеличения площади жилищного фонда его ежегодное потребление возросло за 13 лет с 21 млн до 26,6 млн кв. м в год, то есть на 26,7%. Однако такой рост не был компенсирован аналогичным увеличением объемов восстановления жилищного фонда за счет капитального ремонта — после интервенции Фонда ЖКХ в 2008 г. они сократились до 16% от текущей потребности в 2012 г. Другими словами, увеличение жилищного фонда привело к росту потребности в инвестициях на его восстановление в будущем (см. рис. 6), а значит, существовавший в 2000 г. дефицит только усугубился. Таким образом, в России возмещение износа жилищного фонда осуществляется за счет реализации стратегии догоняющих инвестиций, отставание которых от потребности только нарастает.

Оценка дефицита восстановительных инвестиций в жилищной сфере

Объем совокупных восстановительных инвестиций в жилищной сфере, требуемых для поддержания существующего жилищного фонда и коммунальных сетей в нормативном по уровню износа состоянии, увеличился с 2,4 трлн руб., или 33% ВВП, в 2000 г. до 23,6 трлн руб., или 38% ВВП, в 2012 г. Такой рост связан с постоянным накоплением дефицита текущих инвестиций в восстановление жилищного фонда и коммунальных сетей. Он увеличился с 55% их необходимого объема в 2000 г. до 70% в 2012 г. и варьировал в этот период от 1,1 до 1,6% ВВП ежегодно.

В 2000 г. накопленный дефицит текущих инвестиций составлял 2,3 трлн руб., или 31,4% ВВП, а в 2012 г. — уже 22,6 трлн руб., или 36% ВВП. Если предположить, что в предыдущие годы темпы накопления дефицита инвестиций в жилищную сферу в среднем составляли 0,7% ВВП в год7, то для накопления к 2000 г. долга на уровне 31,4% ВВП потребовалось примерно 45 лет, то есть процесс накопления дефицита начался в 1955 г. В это время в РСФСР был инициирован строительный бум, который на фоне стабильного недофинансирования инвестиций в капитальный ремонт и реконструкцию жилищного фонда привел к увеличению накопленной потребности в них. Как показано на рисунке 7, подавляющую долю необходимых инвестиций в жилищную сферу составляют инвестиции в восстановление жилищного фонда.

Их доля в рассматриваемый период постоянно возрастала — с 83% в 2000 г. до 91% в 2012 г.

Накопленная потребность в восстановлении жилищного фонда и коммунальных сетей создает существенную и возрастающую дополнительную нагрузку на фоне потребности в текущих инвестициях. Накопленный дефицит инвестиций в восстановление жилищного фонда превышал текущую потребность в них в 19 раз в 2000 г. и в 23 раза — в 2012 г., аналогичная нагрузка в коммунальном секторе возросла за этот период с 7 до 11 раз (рис. 8).

Существующий дисбаланс между постоянно возрастающей потребностью в инвестициях в восстановление жилищного фонда и фактическим объемом финансирования продолжает углубляться, поскольку сохраняется тенденция преобладания инвестиций в создание дополнительного жилищного фонда над инвестициями в его восстановление (рис. 9). За рассматриваемый период такое преобладание усилилось: в 2000 г. инвестиции в восстановление жилищного фонда составляли порядка 30% инвестиций в создание дополнительного, а в 2012 г. — только 13%.

Таким образом, увеличение жилищного фонда за счет нового строительства, которое лишь частично возмещает обветшавший жилищный фонд, приводит только к увеличению дефицита его возмещения, поскольку, во-первых, отвлекает ограниченные инвестиционные ресурсы из восстановительного строительства в дополнительное; во-вторых, увеличивает будущую потребность в восстановительных инвестициях. В терминах градостроительного развития, при сложившемся дисбалансе в инвестициях в жилищную сферу дальнейшее экстенсивное развитие городов, предполагающее строительство на новых территориях вместо реконструкции застроенных, создает постоянно возрастающее и непосильное для экономики бремя содержания жилищного фонда.

Структура источников финансирования производства и потребления в жилищной сфере

Совокупные (инвестиционные и текущие — на потребление жилищно-коммунальных услуг) расходы в жилищной сфере увеличились в номинальном выражении с 0,5 трлн руб. в 2000 г. до 3,9 трлн руб. в 2012 г., при этом их доля в ВВП незначительно снизилась — с 6,7 до 6,4% (рис. 10). Вместе с тем существенно изменилась структура таких расходов — инвестиционная составляющая увеличилась к 2008 г. с 38 до 54%. Однако, как было показано выше, подавляющую долю таких инвестиционных расходов составляют не восстановительные инвестиции, а инвестиции в создание дополнительного жилищного фонда.

Такое соотношение инвестиционных и текущих расходов в жилищной сфере не типично для зарубежных стран со сложившимся жилищным фондом, в которых инвестиционные расходы, как правило, превышают текущие в два раза. В странах с увеличивающимся жилищным фондом это соотношение должно быть еще больше, поскольку требуются не только восстановительные инвестиции, но и инвестиции в создание дополнительного жилищного фонда.

Как показано на рисунке 11, основным источником финансирования расходов в жилищной сфере выступают доходы граждан. Доля последних увеличилась за рассматриваемый период с 61 до 73%, а доля государства сократилась с 29 до 19%. При этом доля бизнеса, в том числе привлеченных им заемных средств, оставалась практически неизменной — примерно 10%. Таким образом, относительное уменьшение государственных расходов было компенсировано за счет повышения доли частных расходов граждан.

На рисунках 12 и 13 представлена структура источников финансирования текущих и инвестиционных расходов в жилищной сфере по институциональным секторам: домохозяйства (граждане), финансовые и нефинансовые корпорации и государство. Подавляющую часть таких расходов финансируют граждане — потребители жилищных благ. Их доля в текущих расходах в жилищной сфере, которые включают затраты на жилищно-коммунальные услуги, за 13 лет возросла на 10 п. п. - с 63% в 2000 г. до 73% в 2012 г. Государственное участие в финансировании текущих расходов в жилищной сфере за рассматриваемый период сократилось с 34 до 22%. Такое участие включает субсидии и льготы населению по оплате жилищно-коммунальных услуг, а также дотации организациям коммунального комплекса на компенсацию разницы между экономически обоснованным тарифом и тарифом для населения.

Сектор финансовых и нефинансовых корпораций (коммерческих предприятий российской экономики) включает организации коммунального комплекса и управляющие компании, поставляющие жилищно-коммунальные услуги, а также другие организации, прямо или косвенно участвующие в финансировании текущих расходов на потребление жилищно-коммунальных услуг населением. Такое финансирование направлено на покрытие разницы между экономически обоснованным тарифом и тарифом для населения, не возмещенной государством. Оно принимает либо форму перекрестного субсидирования, когда затраты на предоставление жилищно-коммунальных услуг населению частично финансируются за счет тарифной выручки, полученной от коммерческих предприятий, либо форму инвестиционных взносов новых потребителей, или не осуществляется и выражается в убытках поставщиков жилищно-коммунальных услуг.

По данным Росстата, дефицит тарифной выручки предприятий коммунального комплекса составлял в 2000-2012 гг. от 1 до 5% необходимого объема в соответствии с утвержденными экономически обоснованными тарифами на коммунальные услуги. Отметим, что и справедливый, и фактический размеры этих тарифов зависят от множества объективных и субъективных (политических) факторов.

Инвестиционные расходы граждан — прямое финансирование строительства жилья как индивидуального, так и многоквартирного (через договоры участия в долевом строительстве) — увеличились за 13 лет с 58 до 72% таких расходов в жилищной сфере (рис. 13). При этом 97% инвестиционных расходов граждан приходится на инвестиции в строительство нового жилья и только 3% — на восстановительные инвестиции в форме финансирования капитального ремонта и строительства вместо снесенного жилья.

Конечные расходы граждан, приобретающих новое построенное жилье (как по договорам участия в долевом строительстве, так и по договорам купли-продажи) на рынке, включают не только инвестиционные расходы на строительство жилья, которые несут застройщики, но и возмещение других затрат и прибыли застройщиков, которые отражаются в рыночных ценах на жилье. Как показано на рисунке 14, рыночная стоимость жилья в рассматриваемый период составляла от 136 до 213% инвестиционных затрат на его строительство.

С одной стороны, это может быть связано с несовершенством статистического учета, а с другой — отражает тип рынка жилья как рынка продавца со слабой конкуренцией, где цены могут содержать необоснованно высокую норму прибыли. В то же время превышение рыночной цены над затратами на строительство может также включать теневую составляющую, в том числе коррупционные платежи за преодоление барьеров входа на рынок жилищного строительства8. Предложение на рынке жилищного строительства низкоэластичное, что определяет рост реальных цен на жилье и возможность использовать рыночную власть застройщиков для манипулирования ценами.

Доля государственного участия в инвестиционных расходах сопоставима с его долей в текущих расходах в жилищной сфере и также сокращалась в 2000-2012 гг. Если в 2000 г. государственное участие в инвестициях в жилищную сферу оценивалось на уровне 22%, то в 2012 г. — 16%. В первую очередь это связано с тем, что стоимость строительства в указанный период росла быстрее, чем бюджетные расходы на жилищное строительство (как восстановительное, так и дополнительное). Однако доля государства в инвестиционных расходах в жилищной сфере не была стабильной — в разные годы она колебалась от 15 до 29% всех инвестиционных расходов. При этом бюджетное финансирование инвестиций в жилищной сфере на 90% состоит из инвестиций в капитальный ремонт и строительство жилья и только на 10% — в восстановление коммунальной инфраструктуры. Доля собственных средств профессиональных застройщиков, а также средств, привлеченных от кредитных организаций для финансирования инвестиционных затрат, снизилась за рассматриваемый период с 20 до 13%.

Выбор и обоснование цели государственной жилищной политики в России до 2030 года

На основе полученных результатов можно сделать вывод о накопившихся фундаментальных дисбалансах в жилищной сфере между потребностью и фактическими инвестициями на восстановление жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, между наращиванием объема жилищного фонда и снижением качества существующего. Накопленный дефицит восстановительных инвестиций в имеющийся жилищный фонд и коммунальную инфраструктуру составляет 22,6 трлн руб. (по состоянию на 2012 г.), или 36% ВВП. Дальнейшее наращивание объема дополнительного жилищного фонда без увеличения восстановительных инвестиций в жилищной сфере может привести к катастрофическим последствиям для социально-экономической ситуации в стране.

Рост жилищного фонда без учета его структуры по уровню износа, как это происходит последние 70 лет, постоянно увеличивает финансовую нагрузку на будущие поколения с точки зрения финансирования инвестиций в поддержание жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры. Кроме того, со временем становится все труднее повышать среднюю обеспеченность граждан жильем, поскольку возрастает не только доля потребленного жилищного фонда, но и его объем. В такой модели проблема аварийного и ветхого жилья становится вечной, поскольку в отсутствие возмещения потребленного жилья и создания дополнительного жилищного фонда текущий и будущий объемы аварийного и ветхого жилья будут только увеличиваться.

По сути, проблемы жилищной сферы России можно сравнить с проблемами ее пенсионной системы. В российской пенсионной системе постоянно возрастает нагрузка на будущие поколения, которые должны финансировать как пенсию существующих пенсионеров, численность которых относительно работающего населения увеличивается, так и свою будущую пенсию. Со временем такая нагрузка становится чрезмерной, и для перекрытия накопленного межвременного разрыва требуется все больше ресурсов. Аналогичная ситуация в жилищной сфере: доля «отработавшего» жилищного фонда постоянно растет, а учитывая, что возрастает и его общий объем, масса «отработавшего» жилищного фонда увеличивается ускоренно. Необходимость покрывать накопленный в прошлые периоды дефицит снижает объем текущих инвестиций, а значит, процесс накопления дефицита воспроизводится снова и снова. В такой ситуации без резкого увеличения объема доступных ресурсов (ВВП, доходов, производительности труда) решить задачу перехода к нормальному функционированию жилищной сферы со временем становится все сложнее.

В связи с этим целью жилищной политики до 2030 г. должно стать устранение дефицита текущих инвестиций в восстановление жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры и сокращение накопленного дефицита до 15% ВВП. Достижение данной цели позволит:

  • кардинально решить проблему возрастающей потребности в переселении граждан из ветхого и аварийного жилья;
  • повысить уровень эффективной обеспеченности населения жильем;
  • сделать более результативной политику по поддержке жилищного строительства, что выразится в росте эффективной обеспеченности населения жильем при строительстве 1 дополнительного кв. м.

Указанная цель государственной жилищной политики долгосрочная, ее достижение даст возможность перейти на новую траекторию развития. В качестве промежуточной цели на 2020 г. целесообразно принять устранение дефицита текущих инвестиций в восстановление жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры и сокращение накопленного дефицита до 30% ВВП. Определить стратегию достижения долгосрочной цели можно, если ответить на вопрос: каковы потенциальные источники средств и механизмы, позволяющие привлечь необходимый объем восстановительных инвестиций в жилищный сектор?

На конец 2012 г. объем необходимых дополнительных восстановительных инвестиций в жилищную сферу РФ составил 23,3 трлн руб. Из них 755 млрд — их текущий дефицит (680 млрд руб. — в жилищный фонд и 75 млрд — в коммунальные сети) и 22,6 трлн — накопленный (20,7 трлн руб. — в жилищный фонд и 1,9 трлн — в коммунальные сети).

Потенциальными источниками покрытия текущего дефицита восстановительных инвестиций могут быть средства граждан, бюджетные средства, средства бизнеса и привлеченные кредитные средства. Рассмотрим возможности привлечения восстановительных инвестиций в жилищную сферу России из перечисленных источников.

Как было показано выше, в 2012 г. 73% текущих и инвестиционных расходов в жилищной сфере финансировалось за счет средств граждан. При этом из 1,5 трлн руб., направленных ими на инвестиционные расходы в жилищной сфере в 2012 г., только 3%, или б млрд руб., приходилось на восстановительные инвестиции в форме софинансирования капитального ремонта многоквартирных домов.

Текущая потребность в восстановительных инвестициях в жилищный фонд составила в 2012 г. 912 млрд руб., но была профинансирована только на 232 млрд: 129 млрд было направлено на капитальный ремонт многоквартирных домов (95% — за счет бюджетных средств), 103 млрд — на строительство жилья вместо снесенного (30% - за счет государства и 70% - за счет рынка). Таким образом, дефицит текущих инвестиций составил 680 млрд руб., или 75% от потребности.

Текущие расходы граждан на жилищно-коммунальные услуги составили в 2012 г. 1,35 трлн руб., или примерно 8% располагаемых ресурсов домашних хозяйств. Таким образом, покрытие текущего дефицита в размере 680 млрд руб. за счет увеличения ежемесячных платежей граждан на размер взноса на капитальный ремонт увеличит их расходы до 2,03 трлн руб., или до 12% совокупных располагаемых ресурсов, что можно считать приемлемым.

Можно сделать вывод, что текущие расходы на восстановление жилищного фонда, потребленного за один год, могут быть профинансированы за счет граждан. Однако накопленный в предыдущие 70 лет дефицит инвестиций в жилищный фонд, равный 20,7 трлн руб. и превышающий в 23 раза текущую потребность, крайне сложно профинансировать за счет увеличения текущих платежей граждан. При условии ликвидации текущего дефицита инвестиций потенциальными источниками погашения накопленного дефицита могут быть:

  • частные инвестиции в восстановительное строительство (строительство в существующей застройке за счет сноса, реконструкции аварийного, ветхого и морально устаревшего жилищного фонда);
  • государственные инвестиции в восстановительное строительство (строительство в существующей застройке за счет сноса, реконструкции аварийного, ветхого и морально устаревшего жилищного фонда);
  • частные инвестиции в капитальный ремонт жилых зданий (многоквартирных и индивидуальных жилых домов);
  • государственные инвестиции в капитальный ремонт жилых зданий (многоквартирных домов).

В 2012 г. совокупный объем инвестиционных расходов в создание дополнительного жилищного фонда составил 1,8 трлн руб. Если такие инвестиции в полном объеме перенаправить на восстановление жилищного фонда, то есть на снос аварийного, ветхого и морально устаревшего жилищного фонда и новое строительство на застроенных территориях или реконструкцию жилищного фонда, то накопленный дефицит инвестиций можно ликвидировать за 11,5 лет. Однако при этом объем жилищного фонда не будет увеличиваться, но за счет улучшения его структуры по уровню износа (качества) эффективная обеспеченность населения жильем возрастет.

Дополнительно частные инвестиции в восстановление жилищного фонда за счет строительства и реконструкции на застроенных территориях можно привлечь путем постепенного повышения конкуренции в жилищном строительстве, что позволит не отвлекать средства граждан при приобретении нового жилья на оплату избыточной прибыли застройщиков и барьеров входа, которые включаются в рыночную цену жилья. Меры по развитию конкуренции позволят привлечь дополнительно порядка 1 трлн руб. в год на восстановление жилищного фонда.

Увеличить частные инвестиции в капитальный ремонт жилых зданий со стороны бизнеса сверх необходимого ежегодного капитального ремонта, то есть инвестиции, направленные на возмещение накопленного в прошлые периоды дефицита, трудно, поскольку они зачастую не имеют источника возврата в отличие от инвестиций в строительство нового жилья. Таким образом, часть накопленного дефицита инвестиций в жилищный фонд, которые можно осуществить только в форме капитального ремонта, должна быть профинансирована гражданами и государством. Для этого следует привлечь долгосрочные заемные средства, что позволит распределить затраты во времени.

Увеличение государственных инвестиций в восстановление жилищного фонда за счет как капитального ремонта, так и преобразования застроенных территорий необходимо обеспечить преимущественно путем частичного переключения государственных расходов в жилищной сфере с поддержки спроса на жилье на поддержку предложения посредством стимулирования конкуренции, снижения административных барьеров. Конкуренция может осуществляться в формате государственно-частного партнерства и должна быть направлена прежде всего на проекты развития застроенных территорий. Это позволит привлечь частные инвестиции и увеличить вложения в восстановление жилищного фонда.

Значительно меньше потребность в восстановительных инвестициях в коммунальную инфраструктуру — 1,98 трлн руб., или 9,2% от аналогичного показателя по жилищному фонду. Дефицит текущих восстановительных инвестиций составил здесь в 2012 г. 75 млрд руб., а накопленный дефицит — 1,87 трлн.

Текущий дефицит восстановительных инвестиций в коммунальную инфраструктуру равен порядка 4,2% общей тарифной выручки. Представляется, что увеличение тарифов на 4,2% — приемлемый механизм погашения текущего дефицита.

Ликвидировать накопленный дефицит восстановительных инвестиций можно за счет реализации проектов по преобразованию застроенных территорий. Таким образом, восстановление коммунальных сетей должно быть скоординировано с погашением накопленного дефицита восстановительных инвестиций в жилищный фонд.

Даже при условии полной мобилизации ресурсов в экономике России для устранения дисбалансов в жилищной сфере потребуются значительное время и огромные организационные и управленческие усилия, в том числе:

  • формирование эффективных механизмов государственно-частного партнерства при развитии застроенных территорий, позволяющих привлекать частные инвестиции;
  • создание стимулов для кардинальной переориентации всей системы экономических и административных взаимоотношений в жилищной сфере с увеличения жилищного фонда на улучшение его структуры по степени износа и рост эффективной обеспеченности населения жильем;
  • повышение эффективности работы рыночных механизмов — усиление конкуренции на всех рынках в жилищной сфере, снижение доли непроизводительных расходов потребителей (граждан) на оплату избыточной прибыли производителей, их затрат на преодоление административных барьеров.

Предложенные меры позволят остановить процесс непрерывного обветшания жилищного фонда и решить проблему аварийного и ветхого жилья. Удастся также улучшить качественные параметры жилищной обеспеченности населения в рамках сбалансированного функционально-пространственного развития территорий, предусматривающего обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности, повышение качества городской среды, эффективное функционирование жилищно-коммунального хозяйства и рационализацию объемов и форм новой, а также реконструкции и модернизации существующей жилой застройки.


Статья подготовлена по результатам проекта «Исследование структурных проблем развития российской экономики», выполненного в рамках Программы фундаментальных исследований НИУ ВШЭ в 2013 г. Автор выражает благодарность Е. Г. Ясину, Н. Б. Косаревой, А. С. Пузанову, С. Б. Сиваеву, А. Ю. Родионову за ценные замечания.

1 Подробнее см.: Косарева и др., 2013.

2 См.: Полиди, 2011.

3 В соответствии с данными Росстата о возрастной структуре жилищного фонда в 2011 г. возраст 3% жилищного фонда превышал 91 год. Таким образом, в качестве предельного срока службы жилого здания можно рассматривать 100 лет.

4 Можно предположить, что накапливающийся износ жилого здания не сказывается на потреблении жилищных благ в течение примерно 15 лет. С учетом срока службы здания 100 лет это означает, что предельно допустимый износ при расчете обеспеченности населения жильем должен составлять 15%. Например, если износ здания составляет 20%, то, следовательно, 5% площади здания приносит нулевую полезность своим потребителям (не способно производить жилищное благо), а значит, такая площадь не должна учитываться при расчете эффективной обеспеченности населения жильем.

5 Например, для строительства нового жилого здания необходимы затраты в размере 20 тыс. руб. на 1 кв. м его общей площади. Они позволяют создать 1 кв. м нового продукта с нулевым износом. При линейном износе остаточная стоимость 1 кв. м площади здания через 50 лет равна 10 тыс. руб. (в ценах года ввода здания в эксплуатацию), а физическое потребление составит 0,5 кв. м. Проведение капитального ремонта стоимостью 5 тыс. руб. позволит восстановить 25% стоимости 1 кв. м и перевести из потребленного жилищного фонда в непотребленный 0,25 кв. м, то есть возместить износ в размере 25 п. п.

6 Данная оценка включает данные об объеме сноса ветхого и аварийного жилья, а также сноса жилья в рамках реализации генеральных планов поселений в соответствии с данными Росстата о выбытии жилищного фонда. Другие статьи выбытия не учитываются, так как не определены его причины.

7 Это выше, чем в последние 13 лет, когда среднегодовой темп прироста дефицита инвестиций в жилищную сферу составлял 0,4% ВВП. Этот показатель определяется как объемом текущих инвестиций, так и текущими потребностями в восстановительных инвестициях, которые, в свою очередь, зависят от темпов увеличения жилищного фонда. Активный рост объема строительства жилья в РСФСР начался во второй половине 1950-х годов, а финансирование капитального ремонта приблизительно с начала 1980-х годов было вдвое меньше необходимой потребности (см.: Народное хозяйство РСФСР в 1990 году. М., 1991).

8 Подробнее о конкуренции в жилищном строительстве см.: Исследование факторов, определяющих уровень конкуренции на рынках жилищного строительства России, выполненное группой авторов в рамках Программы фундаментальных исследований НИУ ВШЭ в 2012 г.


Список литературы

Косарева Н., Полиди Т., Пузанов А. (2013). Рынок жилищного строительства в России: современное состояние и перспективы развития // Вопросы экономики. № 3. С. 109-125. [Kosareva N., Polidi Т., Puzanov А. (2013). Housing Construction Market in the Russian Federation: Current Status and Development Prospects // Voprosy Ekonomiki. No 3. P. 109-125.]

Полиди Т. Д. (2011). Оптимальное управление земельными ресурсами в городах // Сборник лучших выпускных квалификационных работ студентов факультета экономики выпуска 2010 года. М.: Издательский дом ВШЭ. С. 246-268. [Polidi Т. (2011). Optimal Land Use Management in Urban Areas. Moscow: HSE Publ. P. 246-268.]

Комментарии (0)add comment

Написать комментарий
меньше | больше

busy