Прогноз развития ипотечного кредитования в России с учетом социально-экономических факторов

Перспективы рынка ипотечного кредитования связаны с развитием социально-экономической ситуации в стране в целом. Результаты исследований свидетельствуют о том, что при принятии решения о покупке жилья по ипотеке важную роль, наряду с такими факторами, как кредитный потенциал населения, условия ипотечного кредитования, стоимость жилья на первичном и вторичных рынках [1], потребность в улучшении жилищных условий, предложение на рынке жилья и параметры предлагаемых ипотечных кредитов, играют субъективные представления населения о ситуации в экономике.

Субъективный срез мнений населения о текущем экономическом развитии измеряется с помощью социологических индексов потребительских настроений, публикуемых Росстатом [2], Левада-центром [3] и др. Проведенный авторами ранее анализ [4] показал, что одним из индексов, наиболее тесно связанным с показателями рынка ипотечного кредитования, является индекс ожидаемого изменения числа безработных в течение года. Из этого следует предположение о существовании сильной связи между текущим уровнем безработицы и приростом объемов ипотечного кредитования. Исходным в приведенном ниже анализе динамики развития ипотечного кредитования и уровня безработицы в 2005-2013 гг. и разработанном сценарном прогнозе до 2030 г. является предположение о том, что уровень безработицы - важный индикатор социально-экономического положения в целом - может использоваться для прогнозирования ситуации на рынке ипотечного кредитования. Исследование проведено на двух уровнях - Российской Федерации и в региональном разрезе.

Выбор показателей и статистическая база

Основными источниками данных о развитии ипотечного кредитования в России являются Интернет - сайты ЦБ РФ, АИЖК и Русипотека¹. Исходные данные для настоящего исследования и их источники приведены в табл. 1.

Таблица 1

Показатели, использованные в исследовании

Показатель	Период	Источник
Показатели, характеризующие объемы ипотечного кредитования Объем задолженности по ипотечным кредитам по данным ЦБ РФ, тыс. руб.	I кв. 2005 г.-II кв. 2013 г.	АИЖК
Индексы цен на рынке жилья (вторичный рынок) и индексы потребительских цен на товары и услуги по РФ Индексы цен на рынке жилья по субъектам РФ	I кв. 2002 г.-III кв. 2009 г.	Росстат (ЦБСД)
Средневзвешенная стоимость жилья, руб./кв. м	I кв. 2005 г.-II кв. 2013 г.	АИЖК
Показатели уровня безработицы Уровень безработицы в РФ	Февр. 2005-май 2013 гг. (помесячные и поквартальные значения)	Росстат
Уровень безработицы по субъектам РФ (по методологии МОТ)	2005-2009 гг. (среднегодовые значения) I кв. 2010 г.-II кв. 2013 г. (поквартальные и среднегодовые значения)	Росстат (ЕМИСС)
Уровень безработицы в РФ (прогноз до 2030 г.)	2013-2030 гг. (среднегодовые значения)	МЭР

В исследованиях рынка ипотечного кредитования часто используется показатель объема выданных ипотечных кредитов. Объем выданных ипотечных кредитов - это сумма средств, предоставленных в течение отчетного периода по кредитным договорам (дополнительным соглашениям). Показатель формируется нарастающим итогом с начала года с учетом данных о кредитах, предоставленных кредитными организациями, у которых в отчетном периоде была отозвана лицензия на ведение банковской деятельности [5]. При этом учитывается как объем вновь выданных ипотечных кредитов за рассматриваемый период, так и объем для погашения ипотечных кредитов, выданных ранее кредитными организациями физическим лицам. Это приводит к двойному счету: кредит, выданный ранее на конкретную квартиру, при каждом рефинансировании засчитывается статистикой как новый.

Поскольку данный показатель по отмеченным выше причинам не вполне точно отражает реальную динамику развития рынка ипотечного кредитования, далее нами рассматривается другой показатель - объем задолженности по ипотечным кредитам по данным ЦБ РФ и рассчитываемое на его основе поквартальное изменение объема задолженности по ипотечным кредитам.

Задолженность по ипотечным жилищным кредитам - остаток задолженности (включая просроченную) по кредитам по состоянию на отчетную дату. В отличие от объема выданных ипотечных кредитов, изменение задолженности по ипотечным кредитам является более реальной характеристикой динамики объема средств в ипотечных кредитах за рассматриваемый период.

Ниже рассмотрен показатель изменения объема задолженности по ипотечным кредитам, дефлированного по индексу цен на жилье к 1 января 2005 г.²

При построении прогноза развития рынка ипотечного кредитования используется прогноз динамики уровня безработицы до 2030 г., разработанный МЭР в рамках Прогноза долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2030 года [6].

Прогноз развития ипотечного кредитования по России в целом

На первом этапе проведен анализ динамики показателей рынка ипотечного кредитования и уровня безработицы в 2005-2013 гг. Как видно на рис. 1³, для этих показателей были характерны «зеркальные» тренды, т. е. периодам роста безработицы соответствовало снижение активности на ипотечном рынке, особенно ярко проявившееся в период кризиса 2009 г., и наоборот.

Результаты корреляционного анализа поквартального изменения задолженности по ипотечным кредитам, дефлированного по индексу цен на жилье, с одной стороны, и уровня безработицы с другой, за период с 2005 по 2013 г. свидетельствуют о наличии сильной связи между данными показателями (коэффициенты корреляции Пирсона R = -0,88 и R = -0,95 для поквартальных и среднегодовых значений соответственно).

В то же время выявленная связь может свидетельствовать не о непосредственной зависимости между уровнем безработицы и развитием ипотечного рынка. Возможно, высокая корреляция обусловлена тем, что оба показателя отражают общие тенденции социально-экономического развития страны. О справедливости данного предположения свидетельствует и то, что связь между показателями наблюдается без временного лага, который должен был бы иметь место в случае обусловленности динамики одного показателя изменением другого. Тот факт, что уровень безработицы и развитие ипотечного рынка настолько тесно связаны, что зеркально отражают процессы, происходящие в экономике, необходимо учитывать при разработке сценариев экономических прогнозов. Так, нельзя строить сценарии, предполагающие одновременный рост уровня безработицы и рост показателей рынка ипотечного кредитования.

На втором этапе разработан прогноз развития рынка ипотечного кредитования в России на период до 2030 г. в случае реализации разных сценариев развития экономической ситуации в стране и динамики уровня безработицы как одного из ее важнейших индикаторов.

Сценарий 1.

Оптимистический. Слабый экономический рост, прирост ВВП - 3%. В качестве оптимистического сценария рассматривается пессимистический сценарий экономического развития по прогнозу МЭР, предполагающий слабый экономический рост и прирост ВВП на уровне 3%. Текущая экономическая ситуация в мире не дает шансов на высокие темпы роста, как в предыдущем десятилетии, поэтому оптимистический и средний сценарии МЭР мы не рассматриваем, а ориентируемся на сценарии с низкими темпами роста.

В рамках сценария 1 предполагается, что уровень безработицы в течение прогнозного периода будет снижаться и составит 4,67% к 2030 г.

Как показано на рис. 2⁴, в этом случае в 2013-2030 гг. прогнозируется рост ипотечного рынка в России. Объем задолженности по ипотечным кредитам в IV кв. 2030 г. составит 12,3 трлн. руб., т.е. увеличится на 10,1 трлн. руб., или в 5,4 раза по сравнению с показателем во II кв. 2013 г.

Реализация данного сценария, предполагающего снижение уровня безработицы в долгосрочной перспективе, представляется маловероятной, учитывая существующую экономическую ситуацию, а также оценки ее развития в будущем⁵.

Сценарий 2.

Пессимистический. Отсутствие экономического роста, прирост ВВП ниже 1,5% в год. В рамках данного сценария уровень безработицы в 2030 г. может достичь 9% (условно), а в течение прогнозного периода принята гипотеза его линейного роста.

Как показывают расчеты, по пессимистическому сценарию прогноза в 2013-2030 гг. рост ипотечного рынка в России будет происходить в существенно меньших масштабах, чем в случае реализации оптимистического сценария, а величина поквартального изменения задолженности по ипотечным кредитам будет снижаться. При этом объем задолженности по ипотечным кредитам в IV кв. 2030 г. составит 4 трлн. руб., т.е. увеличится на 1,7 трлн. руб., или в 1,8 раза по сравнению с его величиной во II кв. 2013 г. Разница между значениями данного показателя по оптимистическому и пессимистическому сценариям составляет 8,3 трлн. руб., или 3 раза.

Подчеркнем, что прирост ипотечной задолженности не прогнозируется по уровню безработицы. Выявленная зависимость позволяет лишь согласовать прогнозы роста ипотеки и уровня безработицы, чтобы сценарии экономического развития имели достаточную степень внутренней непротиворечивости. Так, в прогнозе долгосрочного социально-экономического развития России [6, с. 115-116] приведен список факторов развития ипотеки в России. Как несложно заметить, фактор безработицы среди них не указан. В 2012 г. при разработке долгосрочного прогноза о росте безработицы как о факторе повышения эффективности экономики предпочитали не вспоминать.

Региональные аспекты прогнозирования ипотечного кредитования

Теснота связи уровня безработицы и показателей ипотечного рынка различается по регионам, но в большинстве из них является высокой. Из 79-ти регионов, по которым имеются необходимые данные, в 60-ти (75%) коэффициенты корреляции выше 0,5, в 45-ти (57%) - выше 0,6 (рис. 3; расчеты авторов).

С целью выяснения причин различий в силе связи между уровнем безработицы и развитием ипотечного кредитования на первом этапе был проведен анализ региональных различий: в уровне ВРП; ВРП на душу населения; соотношения ВРП на душу населения и стоимости 1 кв. м жилья; неравенства по доходам; развития ипотеки (доля региона в общем объеме выданных кредитов, накопленным итогом с начала года, количество ипотечных кредитов на душу населения), а также принадлежности к федеральным округам. Зависимость региональных различий в тесноте связи уровней безработицы и развития ипотечного кредитования от указанных показателей статистически не наблюдаема.

На этапе углубленного анализа были выделены две группы по 10 регионов с наибольшими и наименьшими значениями коэффициента корреляции уровня безработицы и изменения объема ипотечной задолженности в 2006-2013 гг. и проведено сравнение динамики ряда экономических показателей, в том числе ипотечного рынка, в этих группах регионов. В числе рассмотренных показателей - поквартальное изменение задолженности по ипотечным кредитам, дефлированное по индексу цен на жилье на 01.01.2005, объем задолженности по ипотечным кредитам по данным ЦБ РФ на душу населения, уровень безработицы, количество выданных ипотечных кредитов по кварталам.

Результаты анализа показали (см. табл. 2), что из рассмотренных показателей только динамика поквартального изменения задолженности по ипотечным кредитам, дефлиро-ванного по индексу цен на жилье на 01.01.2005, имеет ярко выраженные различия в рассмотренных группах регионов. В десяти регионах-лидерах, характеризуемых значимой теснотой корреляции уровня безработицы и изменения объема ипотечной задолженности в 2006-2013 гг., ипотека развивалась более активно и охватывала значительную часть населения. Поэтому при перемене экономической ситуации, сопровождающейся изменением уровня безработицы и уровня доходов, изменение объемов ипотечного кредитования также становилось заметным. Развитие ипотеки в этих регионах происходило быстрыми темпами, что может быть связано как с ускоренными темпами строительства жилья, так и с проводимой регионами политикой стимулирования ипотечного кредитования.

Таблица 2

Динамика среднегодовых значений поквартального изменения задолженности по ипотечным кредитам, тыс. руб.

Регион	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011 г.	2012 г.	2013 г.
Кемеровская обл.	809133	1525616	1629845	-349707	456229	812815	1926949	2291985
Оренбургская обл.	271220	857501	860310	18391	459323	1124065	1593214	1430736
Респ. Татарстан	653075	1655550	1606364	-389035	857231	2121141	3283991	2972990
Ростовская обл.	648657	1790428	1819786	-266465	349093	1629431	2291605	2372063
Новгородская обл.	77587	264748	238342	42996	107512	317140	541489	493130
Курганская обл.	84813	401070	483234	29196	194795	398785	685723	566765
Тамбовская обл.	50940	152256	254630	-35544	177710	372438	583381	687510
Курская обл.	91487	328885	399270	-40797	222996	528438	802660	739652
Чувашская Респ.	327986	699426	1087676	-55249	-48667	686941	1129493	1073392
Приморский край	266456	856394	910764	-229231	345137	1020888	1562598	1551264

Примечание: 2005 г. — средние значения за II-IV кв.; 2013 г. - средние значения за I-II кв.

В десяти регионах, где связь между показателями безработицы и ипотечного кредитования практически отсутствует, в 2005-2013 гг. ипотечное кредитование получило существенно меньшее распространение и, вероятно, оказалось востребованным со стороны наиболее обеспеченных слоев населения, менее подверженных влиянию колебаний в уровне безработицы (табл. 3, расчеты авторов).

Таблица 3

Динамика среднегодовых значений поквартального изменения задолженности по ипотечным кредитам, тыс. руб.

Регион	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011 г.	2012 г.	2013 г.
Псковская обл.	58280	177133	151295	-21761	-6915	175683	460682	573918
Респ. Тыва	17144	153368	199532	17336	-12337	173027	215333	195956
Костромская обл.	59050	163059	220536	-8211	99544	241660	469560	463943
Мурманская обл.	97734	399360	341365	62425	101146	345952	660983	765429
Респ. Ингушетия	2009	-1090	5299	1016	4484	6795	8677	6378
Томская обл.	356077	974420	1076060	-128563	290801	692530	1043512	1265455
Ненецкий АО	27335	99361	127338	40725	44267	51540	77841	58586
Респ. Алтай	14104	56428	57828	-2249	5276	20199	35834	65741
Сахалинская обл.	93337	181822	370020	4128	420461	388185	601552	465060
Еврейская АО	11045	63061	76665	23212	23584	91980	136203	114987

Выводы

Расчеты показали, что статистически сильная зависимость между реальным приростом ипотечной задолженности и уровнем безработицы в РФ наблюдается на макроуровне. Эту зависимость можно использовать при согласовании макроэкономических сценарных прогнозов, что и было реализовано в прогнозе долгосрочного социально-экономического развития РФ, подготовленного МЭР.

При переходе на региональный уровень данная зависимость слабеет и приобретает существенную вариативность по регионам, оставаясь достаточно высокой в 75% регионов. Теснота такой связи, как показало исследование, не зависит от стандартных экономических параметров региона.

Дальнейшие исследования могут быть связаны с поиском конкретного показателя, выявляющего высокую связь безработицы и прироста ипотечной задолженности на региональном уровне.

---

¹ www.cbr.ru,www.ahml.ru,www.rusipoteka.ru

² Более подробно вопросы выбора показателя для анализа динамики рынка ипотечного кредитования и дефлятора см. в [4].

³ Рис. 1 построен по расчетам авторов на основе данных АИЖК, Росстата.

⁴ Источник данных для рис. 2: Росстат, МЭР; расчеты авторов.

⁵ Особо следует отметить предположения об ухудшении экономической ситуации и предполагаемых вынужденных изменениях в сфере занятости, о которых премьер-министр Д. Медведев говорил в сентябре 2013 г.: «Очевидно, что всех нас ждут не самые простые времена, и я считаю, что именно сейчас, в этот период, который мы переживаем, нам нужно воспользоваться нашим очень серьезным преимуществом. Оно заключается в том, что у нас очень низкий по сравнению с европейскими странами уровень безработицы, и поэтому нужно уйти от политики сохранения занятости населения любой ценой. Очевидно, что кому-то (и это может быть значительная часть населения) придется менять не только место работы, но и профессию, и место жительства, но все это нужно делать» (см.: [7]).

---

Литература

1. Панфилов А.В., Моисеев А.К., Говтвань О.Дж. Ипотечное кредитование в денежно-банковской системе: подходы к прогнозированию // Экономист. 2013. № 6.

2. http://www.gks.rU/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/population/level/#

3. Данные Левада-центра по индексу потребительских настроений, http://www.levada.ru/indeks-potrebitelskikh-nastroenii

4. Моисеев А.К., Черковец М.В. Прогноз развития ипотечного кредитования в России с учетом социологических факторов // Федерализм. 2013. № 4.

5. Статистика ЦБ РФ. Методологические комментарии к таблицам http://www.cbr.ru/statistics/ipoteka/meth-komm.pdf

6. Прогноз долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2030 года. Утвержден Правительством РФ в марте 2013 г., http://government.ru/media/files/41d457592e04b76338b7.pdf

7. Выступление премьер-министра РФ Д. Медведева на XII Международном инвестиционном форуме «Сочи — 2013» 27 сентября 2013 г. http://government.ru/news/6214#sel