Оценка земель с обременениями в использовании - Быкова Е. Н.

Год выпуска: 2019

Автор: Быкова Е. Н.

Жанр: Землеустройство и кадастры

Формат: PDF

Качество: OCR

Количество страниц: 240

Описание: В книге «Оценка земель с обременениями в использовании» проведен анализ исторического развития оценки земельных ресурсов в мире и массовой (кадастровой) оценки в России. Определены и раскрыты основные проблемы, с которыми сталкиваются оценочные организации при проведении кадастровой оценки и интерпретации ее результатов для налогообложения.

Обоснована крайне актуальная необходимость учета при оценке земельных ресурсов наличия зон с особыми условиями использования территории как с точки зрения законодательно наложенных ограничений, так и с точки зрения значимости данного факторного признака при определении кадастровой стоимости земельных участков. Представлены альтернативные методики учета зон с особыми условиями использования территории при расчете стоимости земель различных категорий и видов разрешенного использования. Разработаны концептуальные положения и принципы массовой оценки с учетом зон с особыми условиями использования территории, на основе чего предложены методики оценки земель в условиях развитого, малоразвитого и неразвитого рынков. Даны рекомендации по использованию разработанного методического аппарата для индивидуальной оценки земельных участков и расчета реального ущерба в связи с наличием обременений на территории.

Монография «Оценка земель с обременениями в использовании» предназначена для студентов бакалавриата и магистратуры высших учебных заведений, обучающихся по направлениям подготовки «Землеустройство и кадастры», «Государственное и муниципальное управление», «Финансы и кредит», «Экономика», для аспирантов, обучающихся по направлению «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель», «Экономика и управление народным хозяйством» (экономика природопользования; землеустройство), а также широкому кругу специалистов по оценке недвижимости, кадастру и землеустройству.

В монографии представлены теоретические и практические результаты исследований вопросов массовой (кадастровой) оценки земель различного назначения в мире и России для фискальных целей. Сформулированы и проанализированы основные проблемы кадастровой оценки недвижимости, с которыми повсеместно сталкиваются как оценочные организации, так и бюджетные организации, выполнявшие и выполняющие соответственно работы по определению налогооблагаемой базы, представляющей собой основной наиболее стабильный источник пополнения местных бюджетов административно-территориальных единиц.

Особое место в работе уделено разработке методик учета зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) при массовой оценке, методов расчета коэффициентов дифференциации кадастровой стоимости с учетом наличия ЗОУИТ на земельных участках в разных условиях развитости рынка недвижимости, которые в настоящее время в практике и законодательстве отсутствуют, что создает проблемы для учета такого фактора при налогообложении и управлении земельными ресурсами. Также представлены рекомендации и методический аппарат для использования результатов исследования в рамках индивидуальной оценки земельных участков и расчета реального ущерба в связи с наличием обременений на территории.

Идея проведения данного исследования была обусловлена несколькими обстоятельствами. Главное из них связано с достаточно серьезными изменениями системы кадастровой оценки России, проводимыми в короткие сроки. Поэтапное повышение земельно-имущественных налогов, которое обосновано переходом к кадастровой стоимости в качестве налогооблагаемой базы, приводит к значительным социальным волнениям населения, которое в условиях кризиса особенно остро реагирует на любые социально-экономические изменения в стране. Если еще несколько лет назад земельный налог определялся исходя из кадастровой стоимости земель, которая была скорее нормативной и поэтому значительно отличалась от рыночной стоимости, а имущественный налог исчислялся по инвентаризационной стоимости, то в настоящее время кадастровая стоимость считается рыночной стоимостью, но полученной методами массовой оценки. Все эти нововведения только повышают налоговые платежи, в то время как существуют объективные факторы, оказывающие влияние и на их снижение.

Вторым обстоятельством послужила возможность написания монографии на основе материала и опыта, собранных в процессе стажировок в Германии (грант DAAD) и Польше (стипендия проф. Stanislaw Tolpa), научных контактов с зарубежными коллегами других стран. А формирование и разработка новых методов на данном этапе развития земельных отношений в России должны являться результатом использования не только длительного исторического развития и обобщения опыта нашей страны, но и заимствования инновационной практики зарубежных стран.

Следующим обстоятельством, определившим выбор данной темы, явилась, как ни парадоксально, потребность других стран мира в знаниях о российской налоговой системе и методах определения налогооблагаемой базы недвижимости. Так, к примеру, в Польше до сих пор не введены в практику земельные и имущественные налоги, рассчитываемые от кадастровой стоимости, которая соответствовала бы рыночной.

Главным же обстоятельством, послужившим стимулом для написания монографии, является отсутствие методологии кадастровой оценки земельных ресурсов в России в общем, и методологии оценки земель с обременениями в частности. Кроме того, кадастровая оценка земель должна являться не только основой налогообложения, но, самое главное, рычагом управления земельными ресурсами страны, что в наших условиях является лишь теоретической, а не практически реализуемой функцией.

Современные проблемы, связанные с выплатой налогов на недвижимое имущество, являются особо актуальными и злободневными в общей системе налогообложения России, что связано не только с тем, что налоговые платежи от недвижимости являются наиболее стабильными поступлениями в местные бюджеты городских округов, муниципальных районов, городских поселений и округов, внутригородских районов и сельских поселений, но и с возможностью посредством их экономического регулирования процессов планирования использования земельных ресурсов и недвижимого имущества в границах административно-территориальной единицы.

Роль земельно-имущественных налогов, как показывает российская и мировая практика, широка и многогранна и определяется социальными, экономическими, техническими и правовыми функциями. Отсутствие эффективной системы контроля за объективностью определения налогооблагаемой базы (кадастровой стоимости) приводит к: во-первых, социальным волнениям населения, связанным с завышенными значениями выплачиваемых земельноимущественных налогов, которые становятся непосильным бременем как для физических, так и для юридических лиц; во-вторых, снижению поступлений в местные бюджеты, способствуя экстенсивному развитию конкретных территорий; в-третьих, невозможности использования массовой оценки в целях управления и контроля за рациональным, полным и эффективными использованием земельных ресурсов.

Для повышения объективности и социальной справедливости определения земельно-имущественных налогов методическое обеспечение массовой оценки должно учитывать не только факторы, дифференцирующие стоимость (обеспеченность инженерной инфраструктурой, наличие и близость социальных объектов, экологические условия и т. д.), но и факторы, снижающие ее значение. К факторам, снижающим значение кадастровой стоимости, в рамках данного исследования относятся наличие на территории ЗОУИТ (охранные, санитарно-защитные, водоохранные и иные зоны).

Современные исследования в области совершенствования методов массовой (кадастровой) оценки в основном касаются факторов, дифференцирующих кадастровую стоимость, причем некоторые из исследователей даже предлагают учитывать факторы, выделенные путем сепарации обобщенных факторов (к примеру, фактор «близость социальных объектов» разделяют на факторы «близость школ», «близость детских садов», «близость поликлиник» и т. д.), что не всегда обосновано и объективно. В данной работе впервые уделено внимание такому социально и производственно значимому фактору, как «наличие на территории земельного участка зон с особыми условиями использования территории». Обоснованность учета данного фактора при массовой оценке подтверждается аналитическим исследованием, выполненным путем сопоставления ограничений, предусмотренных в ЗОУИТ и видов разрешенной деятельности на земельных участках, анализом статистики судебных исков по вопросам установления кадастровой стоимости на уровне рыночной в связи с наличием на участке ЗОУИТ и проведенным корреляционно-регрессионным анализом, подтверждающим значимость данного факторного признака.

Основной целью исследования, приведенного в монографии, является разработка методик оценки земель с учетом зон с особыми условиями использования территории в разных условиях развитости рынка недвижимости.
Для достижения основной цели в работе последовательно решены следующие задачи:

1. изучить и проанализировать историческое развитие оценки земель в мире, акцентируя внимания на опыте некоторых стран;
2. провести критический анализ этапов становления и методик массовой оценки земель в России;
3. выделить и раскрыть современные проблемы кадастровой оценки недвижимости, в том числе земли;
4. рассмотреть понятие, цели и методы установления обременений (ограничений), разработать их классификацию для России;
5. представить изученные альтернативные методики учета ЗОУИТ при выполнении массовой и индивидуальной оценок земель как в России, так и за рубежом;
6. обосновать значимость и необходимость учета ЗОУИТ при массовой оценке земель для налогообложения;
7. сформулировать концептуальные положения оценки земель с учетом ЗОУИТ;
8. разработать методики учета ЗОУИТ при массовой оценке земель в разных условиях развитости рынка недвижимости;
9. дать рекомендации по использованию разработанного методического аппарата для индивидуальной оценки земельных участков и расчета реального ущерба в связи с наличием обременений на земельном участке.

Объект проведенного исследования представляет собой систему массовой оценки земель России, которая в современных условиях претерпела и еще претерпевает серьезные изменения.

Предметом исследования является влияние факторного признака «наличие на территории земельного участка зон с особыми условиями использования территории» на кадастровую стоимость земель.

Теоретической основой исследования являются разработки в области учета обременений при расчете кадастровой и/или рыночной стоимости земельных участков, которые предлагаются такими российскими исследователями, как А. В. Севостьянов, А. А. Варламов, Н. Н. Болкунова. За последнее десятилетие написаны ряд кандидатских диссертаций, прямо или косвенно связанных с этой темой (О. Ю. Козлова, К. В. Кретинин, Н. П. Рулева), в том числе с консультацией, непосредственным участием и руководством автора монографии (Ю. И. Чернецкая, К. Э. Сеньковская). Они касаются в основном кадастрового учета ограничений (обременений), теоретических положений возмещения убытков в связи с особым режимом использования земель и методических аспектов кадастровой оценки земель населенных пунктов, учитывающих только возможность или запрет на строительство объектов в общем виде. Истоком указанных исследований является зарубежный опыт изучения отрицательного воздействия в результате прохождения воздушных линий электропередач на хозяйственную деятельность сельскохозяйственных земель в США (1979 г. -R. J. Gustafson, P. D. Grumstnup, E. R. Herdrickson и M. P. Meyer).

В процессе выполнения исследования использованы такие методы, как: аналитический метод, метод описания, обобщения, систематизации и группировки, метод сопоставления, нормативный метод, статистические, графические, экспертно-аналитические и статистические методы.

Важная роль массовой оценки в современной экономике, социальной и политической сферах не вызывает сомнений, поскольку она выступает центральным звеном системы управления земельными ресурсами и другой недвижимостью. Однако эта роль постоянно изменяется и развивается в процессе исторического развития земельных отношений и трансформации экономического строя. Кроме того, роль кадастровой оценки также определяется отношением человека к земле, ростом урбанизированных территорий, экологическим воспитанием и т. д.

Все вышеуказанное делает проблематику монографии актуальной, имеющей теоретическое и практическое значение. Основные положения и выводы могут представлять интерес для специалистов и руководителей территориальных органов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, оценщиков, кадастровых инженеров, научных работников, студентов и аспирантов, занимающихся проблемами кадастра, налогообложения, оценки недвижимости в России и за рубежом.

Предлагаемые автором позиция и подходы к оценке земель с обременениями в использовании могут быть предметом научных дискуссии и споров, в которых, как известно, рождается истина.

Содержание книги

«Оценка земель с обременениями в использовании. Теория и методика»

КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНО-ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ПРАКТИКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

• Формирование стоимости земель в условиях развитого мирового хозяйства
• Общие задачи, функции и структура земельно-оценочных работ в современных условиях
• Социально-экономические проблемы комплексной оценки земель

РЕТРОСПЕКТИВНЫЙ АНАЛИЗ МИРОВОЙ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

• Зарубежная ретроспектива оценки земель
• Современные методы земельно-оценочных работ в странах Европы
• Этапы становления массовой оценки земель в России

ОБРЕМЕНЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ КАК ВАЖНЕЙШИЙ ФАКТОР ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

• Понятие и классификация обременений и ограничений
• Ограничения в управлении и распоряжении
• Обременениями объектов недвижимости

ВЛИЯНИЕ ХАРАКТЕРА И РЕЖИМА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ НА ИХ ОЦЕНКУ

• Влияние регламента зон с особыми условиями использования территории на разрешенные виды деятельности
• Обоснование влияния наличия зон с особыми условиями использования на рыночную стоимость земель
• Принципиальные положения и аппарат оценки земель с обременениями в использовании

МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ В ЗОНАХ С ОСОБЫМИ УСЛОВИЯМИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

• Массовая оценка обремененных земель в условиях неразвитого рынка
• Массовая оценка обремененных земель в условиях ограниченного рынка
• Массовая оценка обремененных земель в условиях развитого рынка
• Учет зон с особыми условиями использования при индивидуальной оценке земельных участков
• Расчет реального ущерба в связи с наличием на земельном участке зон с особыми условиями использования территории

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ПРИЛОЖЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

скачать книгу: Оценка земель с обременениями в использовании - Быкова Е. Н.