Социальное значение и перспектива жилищного кредитования

В. Иванченко

В условиях плановой экономики ипотека практически не исследовалась и не применялась как система в экономической жизнедеятельности общества (если не считать ломбардный залог личного имущества). Это в основном обусловлено тем, что земля, жилищный фонд и другая недвижимость составляли общественную (государственную) собственность и распределялись по особым законам социалистических отношений. В период становления рыночной, и на первом этапе смешанной, экономики в стране стала развиваться кредитная система, связанная с приватизацией государственной собственности, ее перераспределением, а также как форма ускорения товарооборота, рассрочки платежа, межбанковских, межрегиональных, межкорпорационных и других отношений.

Иначе говоря, развивались функции и формы кредитования в системе экономического и финансового обслуживания потребности рынка. Так, в кредитную систему включились: коммерческий, банковский, ипотечный, государственный, международный и другие формы кредита. В стороне от этой системы остались межкорпорационный, бартерный кредиты, кредит самоуправленческих организаций, кооперационное, индивидуальное (физических лиц) кредитование и др.

Сущность кредита как системы проявляется прежде всего в том, что кредит рассматривается в основном с позиций формы кредитования и по критериям его выгоды, оставляя в стороне ее социальную, производственную и финансово-экономическую сущность. Неслучайно кредитная система ограничена распределительной, эмиссионной и контрольной функциями, а также некоторыми принципами кредитования (срочность, платность, возвратность, дифференцированность), в которые не включаются такие как: направленность кредита (с выделением реального сектора, инновационности, конкурентоспособности и др.); воспроизводственная долгосрочная кредитная линия, реализующая стратегические цели и экономическую политику государства; сочетание банковских и небанковских кредитно-финансовых институтов, особенно в системе ипотечного кредитования.

В какой-то мере этот недостаток компенсирует принятая структура видов банковских кредитов (открытие кредитной линии в БЖФ Банке, бланковый - кредит по простому ссудному счету, контокоррентный кредит, учетный (вексельный), ломбардный, ролловерный (с пересмотром процентной ставки), консорциумный, факторинговый, ипотечный кредит). Основные формы и виды перечисленных видов кредита особого различия не имеют. Однако ипотечный кредит раскрывает не только существенные различия, специфику, особенности всех структурных элементов кредитной системы, но и принципиальные социально-экономические особенности. Этот кредит в основном связан с мобилизацией денежных ресурсов для строительства, покупки жилья, земельных участков. Он выдается под средний процент сложившейся банковской системы. Например, в США, Англии, Канаде, Швеции, где эта система широко развита, средний процент в отдельные годы и в разных регионах колеблется от 13 до 32%. Проблема состоит в том, что в России жилищная проблема исторически решается в затянувшиеся сроки. Утеряна система льгот кооперативного строительства, сложившаяся в условиях СССР и в ситуации незавершенности приватизации жилья и определения объема, структуры земельного фонда под жилье, его размещения. Пока что дальше разговоров и проектов программ и реформы ЖКХ дело не идет.

В этих условиях ипотека выдвинута на первый план как особый приоритет. Население обнадеживается, что скоро большинство низко и среднеобеспеченных людей, и особенно молодые семьи, без особых трудностей, с помощью системы ипотеки смогут купить себе жилье и начать новую нормальную жизнь. Но пока ипотека рассматривается государством только как одна из форм кредитования, а не как социальная категория жизнедеятельности человека, воспроизводства его производительной силы в системе общественного воспроизводства. И это понятно, возрождение воспроизводства населения России упирается не только в низкий уровень жизни, но прежде всего в отсутствие жилья для формирования молодых семей, не имеющих минимально необходимой для этого заработной платы или других доходов, стоящих в очереди в государственных, федеральных, городских институтах (управах) или надеющихся на помощь своих родителей, дедушек, бабушек.

Ожидаемое решение проблемы - ипотечный кредит. Но встает вопрос: под какой залог его можно получить, где взять первый взнос под немалые проценты? Кто думает об этом? А что может заложить северянин, отслуживший свой срок на Севере, шахтер из обанкротившейся шахты, не имеющий средств из-за неполучения в течение многих месяцев заработной платы? А как быть с реструктуризацией экономики, перемещением производительных сил?

Разве это проблема только ипотечного кредита как формы, а не как государственной социально-экономической политики, стратегии воспроизводства, сбалансированности развития всех базовых основ народного хозяйства, решения основополагающей задачи - преодоления затянувшегося снижения численности народонаселения страны и ее трудовой составляющей. Без решения этой комплексной проблемы не может быть удвоения ВВП, и, кроме того, есть опасность заселения некоторых регионов, прежде всего Севера, другими народами. Поэтому целесообразно разработать целостную программу воспроизводства населения и народного хозяйства, куда включить систему сбалансированного размещения производительных сил страны, включая обеспечение необходимым фондом жилья и адекватной инфраструктурой жизнедеятельности населения и каждого человека в любом регионе огромной страны.

Ипотека и государственное регулирование. Прежде всего, ипотека должна рассматриваться как особая социально-кредитная система ускоренного комплексного воспроизводства с опережающим развитием инвестиционно-строительного комплекса страны и каждого региона со специализацией широкой структуры строительных организаций жилья в системе строительного комплекса, с выделением особого института ипотечного жилищного строительства как базы устойчивого экономического развития страны и прироста населения, его оптимального регионального размещения.

При этом социальная сущность ипотеки должна раскрываться и реализовываться по комплексным воспроизводственным критериям, в основу которых следует положить производительную (в том числе интеллектуальную) силу человека и создание всех необходимых условий для оптимального ее использования в обществе. В качестве главного определяющего ресурса ипотеки считать не возможности заклада собственности в виде земли и другой недвижимости, а наличие у человека способности к труду, реализации своего умения, знаний, профессионализма, опыта.

Государство в связи с этим законодательно определяет новую сущность, содержание, цели и задачи ипотеки и механизмы их реализации. В их числе - создание гарантийного фонда ипотеки на уровне пенсионного накопительного фонда, а может, и с учетом определенного взаимодействия с ним в зависимости от уровня оплаты труда в различные периоды жизненного цикла (семья, армия, болезни и др.). Особенное место должен занять интеллектуальный труд человека с точки зрения оценки его полезности, отдачи, когда деятельность ученого, специалиста в тот или другой момент может многократно перекрыть затраты общества на формирование и организацию жизнедеятельности данного человека. С учетом сказанного ипотечный фонд должен иметь особый ресурс государственной гарантии всесторонней обеспеченности высокой отдачи интеллектуального труда за счет создания адекватных условий жизнедеятельности каждого носителя высокого интеллекта в жизни.

Иначе говоря, обеспеченность жильем человека, семьи становится высшей целью социального статуса общества и важнейшим критерием уровня жизни человека и его роли во всей системе воспроизводства. Крыша над головой, тепло, свет, уют - в этом смысл новой сущности и содержания ипотеки. Государство, способное использовать ее возможности в такой модели, становится носителем социального благоденствия общества.

Вспомним, что в первую очередь надо обеспечить человеку при природных катастрофах? Хотя бы палатку, чтобы спасти жизнь. Такой подход к воспроизводству сформулирован нами в ряде публикаций в журнале "Экономист" и в учебнике "Курс переходной экономики" под редакцией академика Л.И. Абалкина. Речь идет о новой инвестиционной концепции "об инвестициях в человека, в прирост его производительного потенциала, как определяющей предпосылки экономического роста, возрождения новой России" (1).

Современная модель ипотеки должна быть одной из важнейших систем в решении современных задач быстрого и устойчивого роста производительного потенциала человека, а следовательно, и воспроизводственного потенциала всего народного хозяйства. Вместе с тем ипотека тесно связана со всей системой заимствования, кредитования, заемно-инвестиционной деятельности, учитывая, что залог - это только первичный вклад и первичная гарантия непрерывности взаимодействия инвестиционно-строительного и заемно-инвестиционного цикла в решении жилищной проблемы на всех уровнях, включая местное самоуправление.

При этом важно исключить практику спекулятивной скупки, аренды и перепродажи жилья. Вот почему в решении этой социально-экономической проблемы необходим государственный подход. Пока что не только в России, но и в высокоразвитых странах государственное регулирование ипотеки не сформировалось в целостную социально-экономическую систему.

Ипотека требует системного подхода. Без него она не может обеспечить ожидаемого мультипликационного эффекта, реальной сбалансированности материально-вещественных и стоимостных оценок воспроизводственного процесса. Скорее наоборот, ипотека становится весьма сложно преодолимым фактором проявления кредитного, финансового, производственного и социального кризиса, часто выходящего на уровень международных отношений. Опыт показывает, что за 1998-2008 гг. циклы таких кризисов во многом обусловлены состоянием банковской системы и, в частности, формами, методами и моделями кредитования, особенно ипотечного, которое становится все более рисковым ради получения высоких доходов в средней и дальней перспективе, при потере критериев социального положения не только отдельных физических групп кредиторов, но и общества в целом.

После дефолта 1998 г. в стране повышено внимание к обеспечению сбалансированности финансовых, производственных, кредитно-инвестиционных ресурсов, созданию финансовых и золотовалютных резервов для эффективного государственного регулирования социально-экономических процессов.

В российской экономике проявление ипотечного кризиса США носит, на наш взгляд, вторичный характер. Главный фактор - внутренние проблемы, обусловленные нашими трудностями преодоления инфляционного роста, который в не меньшей мере "съедает" доходы населения, включая и рост средней заработной платы, чем погашение процентов по кредитам и банкротство ряда банков. По оценке аналитиков, в 2006 г. процентные выплаты составляли 1,4-1,5% доходов, в 2007 г. - 1,8-1,9, в текущем ожидается 2,5-3%. Рост таких выплат опережает рост доходов.

Международная интеграция фондовых рынков и виртуальной системы финансов (капитала) не показывала назревание кризиса. Так, в США с начала 2007 г. на рынке высокорисковых ипотечных кредитов начался кризис. Вернуть кредиты не смогли 150 тыс. клиентов. Общие потери инвесторов в мире, по оценкам председателя Федеральной резервной системы США Б. Бернанке, могут составить от 50 млрд. до 100 млрд. долл. А в текущем году они превысили 1 трлн. долл. Объем ипотечного рынка США составляет около 7,6 трлн. долл. Долг среднестатистического американца по ипотечному кредиту достигает немногим более 25 тыс. долл. Приблизительно 600 млрд. долл. приходится на кредиты, выданные неблагонадежным заемщикам. Но для США эта ситуация была бы приемлемой, если бы она не сочеталась со значительным спадом производства, банкротством, ростом безработицы, что похоже на 1930-е гг.

Дело в том, что каждый американец обладает кредитным рейтингом, который складывается из кредитной истории, уровня дохода и других факторов. Рейтинг представляет собой трехзначное число. Чем надежнее заемщик, тем выше его кредитный рейтинг. Как правило, рейтинги ниже 700 считаются низкими. В зависимости от кредитного рейтинга банк рассчитывает риски и назначает максимально возможную сумму кредита и процентную ставку. Чем ниже кредитный рейтинг клиента, тем дороже для него будет кредит и тем на меньшую сумму он сможет претендовать. Такая система превращает ипотеку в инструмент спекулятивного рынка.

Ключевым элементом системы является то, что недвижимость зачастую становится инструментом инвестиций: американцы, даже обладающие относительно низкой платежеспособностью и соответствующим кредитным рейтингом, берут кредит в надежде продать через некоторое время купленную на него недвижимость, заплатить относительно высокий процент и выйти из этого инвестиционного проекта с прибылью. А это и есть форма широкой спекуляции.

Такую возможность дала такая ситуация, что недвижимость в стране дорожала в течение нескольких лет подряд. В начале 2007 г. рост цен остановился, а в феврале жилье подешевело сразу на 1,5% по отношению к январю. В результате заемщики потеряли возможность как продать свою недвижимость, вернув кредит, так и взять новый для рефинансирования старого.

Лидеры рынка ипотечного кредитования США, субсидируемые государством компании Fannie Мае и Freddie Mac, решают проблему рисковой ипотеки, предлагая несостоятельным заемщикам более льготные условия рефинансирования своих долгов. С апреля 2007 г. они предоставляют кредиты на 40 лет (ранее максимальный срок кредитования был 30 лет), а также фиксированные ставки процентов. Обычно ставка по кредиту фиксируется на два года, а в дальнейшем может изменяться. Но такой рынок ипотеки оказался перегретым. В результате крупнейшие фонды высокорисковой ипотеки принадлежат компаниям Lehman Brothers Holdings и Bear Stearns. С начала года акции первого потеряли 17%, а второго - 24% стоимости. Подобные фонды скупают облигации компаний, предоставляющих высокорисковые ипотечные кредиты. Эти фонды торгуют различными производными финансовыми инструментами, в которые вкладываются не только американские компании, но и инвесторы из других стран.

В марте 2007 г. Нью-Йоркская фондовая биржа прекратила торги акциями компании New Century Financial Corporation, поскольку с начала года ее акции упали более чем на 90% из-за сообщений о ее несостоятельности. Вслед за компанией New Century о проблемах заявило еще несколько компаний, выдавших ипотечные кредиты. Крупные игроки рынка стали отказываться от наиболее рисковых проектов. Так, компании Credit Suisse, IndyMac Bancorp, Goldman Sachs Group и General Electric заявили, что не будут финансировать покупку недвижимости без внесения заемщиком первоначального взноса, а также предоставления им справки о доходе.

Кризис захватил уже более 40% всех кредитов рынка. Инвесторы всего мира "заморозились". Они стали покупать считающиеся безрисковыми казначейские облигации США, продавая другие инвестиционные инструменты. Банки перестали доверять друг другу. Банковская система по сути переживает развал. Анализируя ипотечный кризис в Америке, можно видеть появление аналогичной картины на московском рынке недвижимости.

В России нет больших масштабов инвестиций в недвижимость (в США объем ипотечного рынка достигает 58% годового ВВП), хотя в Москве доля инвестиционных сделок уже достигает 10-30% общего объема. Пока для россиян ипотека доступна лишь 4% граждан. При этом уровень невозврата кредитов российским банкам постоянно растет. В условиях долгосрочности таких кредитов и их большой рискованности тенденции кризисности могут наступать повторно и неожиданно.

В этом вопросе надо учитывать негативный опыт США. Программой, разработанной Минфином США и администрацией Буша, предлагается фиксировать ставки по кредитам, взятым в 2005-2007 гг. Имеются в виду в первую очередь высокорисковые ссуды на жилье, т. е. выданные заемщикам с плохой кредитной историей (или рейтингом). Именно они пострадали от кризиса больше всего, поскольку процентные ставки для них существенно выше, чем для остальных.

"Замораживание" ставок призвано помочь 1,2 млн. американцев, которые взяли ссуду на жилье и не могут соблюдать сроки выплат. В третьем квартале 2007 г. число таких заемщиков достигло максимума за последние 20 лет. Просрочки на 30 дней и более по кредитам с нефиксированной ставкой превысили 18% общего числа выданных займов. Ипотечный рынок США практически рухнул и стал импульсом для общего финансово-экономического кризиса в других странах мира.

Поиски выхода из кризиса пока мало влияют на ситуацию на фондовых рынках. Так, повышение процентной ставки в 2008 г., по оценкам, затронет 1,8 млн. кредитов, лишит жилья еще около полумиллиона американцев. Аналитики считают, что в ближайшие два года их число возрастет до 776 тыс. По прогнозам экономистов, к концу 2008 г. около 2 млн. американцев не уложатся в сроки выплат за жилье. Спасет ли положение поддержка государства в 700 млрд. долл.? Временный эффект безусловно будет. Но это рано или поздно может привести ко второму этапу кризиса, поскольку эти деньги выделены в долг.

На российский биржевой рынок в условиях мировых связей действуют цена на нефть, положение на биржах США, а также динамика соотношения рубля и доллара. С учетом этих факторов инвесторы забирают средства, помещенные в рискованные программы во всем мире. Сегодня уже очевидно, что ипотечные проблемы в США стали общемировыми. В России нестабильность отразилась на ставках по кредитам на межбанковском рынке. Ставки взаимного кредитования быстро растут, что может привести к большой неликвидности, так как денег на рынке не хватает. Центробанк и правительство пока эффективно регулируют этот процесс. Хотя в печати есть попытки обвинить Центробанк в неумелом регулировании курса рубля, что влияет на нестабильность фондового рынка (2).

Сбалансированный социальный подход к ипотеке в стране. В связи с реализацией национальных проектов устойчивого финансирования требует комплекс направлений модернизации и развития базовых основ жизнедеятельности человека. Особое место занимает обеспечение населения жильем, увязанное с решением демографических проблем, размещением производительных сил, освоением природных богатств Севера, Дальнего Востока и заселением ряда других регионов страны. Без этого невозможно успешно решать стратегические задачи социально-экономической политики государства и обеспечения безопасности страны, ее населения. При этом тормозом развития ипотеки считается нежелание банков давать "дешевый" и долгосрочный кредит, боязнь развития двухуровневого ипотечного кредита (с использованием специализированных посредников), недостаточное развитие строительных мощностей, особенно в глубинных регионах страны, низкая покупательная способность граждан и высокий уровень спекулятивной перепродажи жилья.

В результате развиваются непрозрачные формы долевых, паевых и других схем, приводящих к удорожанию жилья и обнищанию покупателей-дольщиков. При такой постановке организации ипотеки и несбалансированности структурной потребности и ресурсов в строительстве жилья, объектов инфраструктуры ипотека не станет определяющей в решении адекватных социальных проблем даже по уже принятым программам, особенно после стрессового воздействия мирового ипотечного кризиса. Эта ситуация формирует порочный замкнутый круг: строительство не имеет необходимого стабильного финансирования, а потребители, нуждающиеся в жилье, не находят возможностей пользоваться ипотечным кредитом. При этом цены на жилье до последнего времени росли без всякого на то экономического основания. Сказывается монополизм строительных структур, нет законодательства для ограничения монополизации этого рынка, что способствует коррупции.

В Европе в основу развития ипотеки положен принцип развития организаций, институтов, обществ типа сберегательных банков, обеспечивающих до 40-50% всех ипотечных кредитов. В организации применяется система планов целевых долгосрочных и краткосрочных сбережений, функционирующая под эгидой правительства. В России действуют около 30 организационных форм типа сберегательных строительных касс, но охватывают они не миллионы, а тысячи человек. Проблема здесь в том, что ипотека не получила социального статуса, не изолирована от колебаний и кризисов фондового и банковского рынков, не гарантирована по критериям стабильности, застрахованности, безопасности от недобросовестных действий.

И все же спрос на жилищные кредиты может в ближайшие годы существенно возрасти. К этому надо быть готовыми во всех сферах жизнедеятельности с учетом программ роста оплаты труда, пенсий, доходов малого и среднего бизнеса, заселения сельских районов и малых городов за счет организованной миграции семей русскоязычного населения из стран СНГ и ближнего зарубежья. Такую готовность надо обеспечить за счет рационального использования среднесрочных и долгосрочных плановых балансов развития регионов, размещения производительных сил субъектов Федерации, экономических округов. Строительство жилья, его объемы и структуру целесообразно увязывать не только с социальными аспектами качественного улучшения обеспечения жильем молодых семей, малоимущих, армии, но и с перетоком населения, специалистов, обусловленным реструктуризацией, модернизацией и инновационным развитием ряда отраслевых структур в региональном аспекте.

В этой связи кредитную политику, в том числе и ипотечные кредиты, можно сбалансировать с экономическим ростом страны, субъектами региональных структур, включить ипотеку в целостную систему социально-экономического развития страны. В то же время важно качественно улучшить законодательно-правовое обеспечение такого подхода к развитию ипотеки, имея в виду, что она становится важнейшим источником, с одной стороны, инвестирования строительства, а с другой - решения сложнейших социальных задач нового этапа развития России как мировой державы. Надо полнее использовать достигнутые изменения экономического имиджа страны за последние годы. Повышение ее политического веса поднимает доверие к российскому рынку западных инвесторов. Уже в 2006 г. чистый приток капитала составил 41,5 млрд. долл. Существенно (до кризиса) оживилась общая кредитная политика отечественных инвестиционных банков, что создает условия для активизации процессов модернизации производства и реально ставит задачу перехода к системному инновационному воспроизводству с ориентацией на пятый и шестой технологические уклады.

В 2006-2008 гг. наметилась тенденция позитивной структуризации производства за счет повышения темпов роста отраслей машиностроения, перерабатывающей промышленности, даже с превышением темпов развития сырьевого комплекса. С учетом этого прогнозируя будущее, представляются назревшими качественное улучшение системы, методов, организации выработки и реализации инновационной и социально-экономической стратегии, прежде всего, за счет модернизации самой кредитно-финансовой системы.

В то же время надо учитывать, что в условиях рыночных отношений расширение инициативы местных органов, в том числе и в определении на микро- и мезоуровнях более низких пропорций накопления при росте потребления, а следовательно, объемов и направленности инвестиционных ресурсов, чревато разрывом, нарушениями, деформациями не только пропорций первичных звеньев экономики, но и пропорций, учитывающих общеэкономическую ситуацию и перспективные программы развития экономики. Это относится и к размещению производственного потенциала, а также к природно-климатическим, экологическим, техногенным и другим внутренним факторам развития производства. Вот почему государство должно иметь действенные институты, законы, нормативно-правовые акты, экономические и административные регуляторы интеграции критериев и показателей воспроизводства и инвестиционных потоков на макро-, мезо- и микроуровнях, отслеживать в полном объеме движение капитальных вложений как стоимости, авансированной всеми субъектами хозяйствования в расширенное воспроизводство, в приращение основных фондов, изменения их структуры, включая ипотечное финансирование. Основу такой системы надо обеспечивать, прежде всего, на предприятиях и в первичных структурах самоуправления, а на макроуровне - в разработке систем балансов.

В России накоплен огромный теоретический, методологический и фактический опыт системного сбалансирования всех экономических параметров, включая трансформацию структуры потребления. Эти преимущества надо использовать в рыночных отношениях, чтобы не попадать в потоки системного экономического спада. В этой связи на данном этапе развития мировой экономики и нарастания кризисных явлений следует повысить уровень государственного перспективного стратегического планирования и текущего регулирования процессов трансформации экономики, развивая в Минэкономразвития РФ службы балансовой работы на уровне макропропорций и координации деятельности региональных, отраслевых межрегиональных и межотраслевых экономических, финансовых и других структур. Это касается и международного уровня по нарастанию использования энергоресурсов. В первую очередь в балансах надо отразить имеющийся потенциал и неиспользованные резервы производства, его качественную структуру, выявляя отрасли, производства, регионы, располагающие первичной научно-технической базой для использования высоких технологий, включая и те, которые являются фундаментальными, привлекая для их задействования как иностранные инвестиции, так и отечественный капитал, а также произведя инвентаризацию основных фондов в полном соответствии со стоимостной оценкой всего национального богатства.

На этой основе целесообразно обеспечить: оценку возможностей качественного улучшения макро - и мезопропорций, расчеты и разработку системы материальных, стоимостных и системообразующих балансов, включая международные балансы энергетических ресурсов, и адекватной структуры нормативов и квот их производства и потребления с учетом мониторинга форм собственности и по критериям социально-экономической эффективности; проведение системного анализа и регулирования комплексного развития регионов, межрегиональной кооперации и межрегиональных экономических связей по критериям улучшения единого экономического пространства страны и СНГ; восстановление производственно-технических, научно-технических и хозяйственных связей стран СНГ по критериям возрождения единого технико-технологического и экономического пространства.

Имея данные технико-технологической инвентаризации производственного потенциала, можно реально оценивать его структуру по техническому уровню, т. е. на базе технологического потенциала каждого предприятия. Рыночная экономика в нашей стране воспринимается в первую очередь как стремление к получению прибыли и мало кто видит в рыночной модели развитие социальных функций, активизацию труда, обусловленного личной инициативой, экономической заинтересованностью в достижении поставленной цели. А это и есть самоуправление, самостоятельность в принятии решений и ответственности за их реализацию. При таком понимании можно сократить государственный и правовой контроль. Но важно при этом понимать, что формы общественного и производственного самоуправления во всех сферах деятельности являются объективной необходимостью разделения труда, его кооперации исходя из технологических и экономических процессов и целей воспроизводства. В этом собственно и состоит цель разработки и использования модели планово-расчетных структурных балансов развития экономики страны.

1 Курс переходной экономики / под ред. акад. Л.И. Абалкина. - М.: Финстатинформ. 1997. С. 310-311.

2 Независимая газета. 2008. 23 сентября. С. 3.