О формировании государственной жилищной политики в России: исторический экскурс в суть вопроса

И.В. Шилова
А.В. Головин

Представлен ретроспективный обзор дискуссии о жилищной политике, касающейся концепций «доступности жилья» и «доступного жилья». Сама дискуссия достаточно широкая и включает вопросы формирования градостроительной политики с использованием таких инструментов, как влияние градостроительного зонирования и территориального планирования на развитие города, где рынок жилья — лишь одна из важных составляющих городской экономики. Однако важно, что, будучи лишь частью городской экономики, рынок жилья (или его отсутствие) имеет характеристики, которые напрямую обусловлены пространственным местоположением жилья, то есть связью его с землей. Поскольку жилье, находясь на земле и принадлежа земельным участкам, обладает рядом свойств, присущих земле как ресурсу (количество ее ограничено и невоспроизводимо, земля неперемещаема, фиксирована по местоположению), свободное обращение жилья на рынке ведет к увеличению его меновой стоимости и превращает в объект инвестиций. Это приводит к постоянному росту цен и к снижению доступности жилья, то есть эффект противоположен тому, на который рассчитывает регулятор. Формирование политики доступности жилья может опираться на исторический опыт как конкретных жилищных рынков, так и политэкономических исследований вопроса, и данная работа призвана напомнить об основных из них.

Идея данной статьи возникла как реакция на часто разворачивающуюся в экспертной среде дискуссию о городском планировании, критику направлений регулирования и определения вектора развития застройки в российских городах. Эта дискуссия чаще всего возникает при обсуждении проблем обеспечения доступности жилья, поэтому мы свяжем вопросы регулирования и его результатов («доступность» жилья) через обсуждение того, почему жилье — это особый товар (и товар ли), как его свойства и характеристики определяют необходимость присутствия государства на рынке жилья. Статья будет построена следующим образом: вначале мы обозначим проблемы целеполагания жилищной политики России через дискуссию о доступности жилья; затем покажем, что в основе этой дискуссии должно лежать обсуждение земельной ренты, а затем укажем на несколько подходов к формированию жилищной политики, направленной как на обеспечение доступным жильем, так и на повышение его доступности.

С начала 1990-х годов подходы к жилищной политике в России, по мнению разных исследователей, оставались сильно упрощенными. Она отождествлялась в основном с решениями задач «подготовки жилья к зиме» и «реформой ЖКХ» (Пузанов, 2006). Сегодня ситуация немногим лучше: государственная политика сосредоточена на объемах ввода нового жилья и выдачи ипотечных кредитов, а также обеспечения «доступности» жилья. Несмотря на то что в документах, определяющих жилищную политику, включение в Государственную программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»¹ таких целевых показателей, как сокращение времени, в течение которого сумма средних по стране доходов гипотетического домохозяйства будет равна средней цене квартиры 54 кв. м, суть «доступности жилья» или достигаемых социальных целей не раскрывается. В современной российской исследовательской литературе можно встретить обеспокоенность непрозрачностью структуры организации жилищной политики в стране, а также слишком общим смыслом поставленных целей и задач ее реализации (Гузикова и др., 2017; Шилова, 2023). При этом на возможный вопрос, какие цели будут достигнуты в жилищной сфере, если программные показатели объемов будут реализованы, действующая политика ответ не содержит.

Не сложилось единства в объяснении проблемы «доступности». Несмотря на то что словосочетания «отсутствие доступного жилья» и «жилье недоступно» используются в дискуссиях о политике обеспечения людей «доступным жильем», они имеют разные значения, но, что гораздо важнее, подразумевают взаимоисключающие политики достижения доступности. Когда мы говорим о недостаточности доступного жилья, мы диагностируем дефицит отдельной категории жилья, пользователями которого являются малообеспеченные группы населения, часто не способные купить жилье по сложившимся рыночным ценам. При этом в набор решений могут входить строительство доступного жилья, в том числе за счет государства; принуждение застройщиков строить и продавать жилье ниже среднерыночной стоимости; контроль цен на аренду и продажу жилья. Напротив, если проблема в том, что «жилье недоступно», то решение состоит в законодательном разрешении и стимулировании строительства большего количества жилья всех форм и размеров, направленного на снижение цен за счет избыточного предложения. В этом случае контроль арендной платы и инклюзивное зонирование неприемлемы, а все внимание будет уделено увеличению предложения жилья: ослаблению регулирования землепользования, борьбе со СНиПами², опережающему развитию инфраструктуры, либерализации системы ипотечного кредитования.

В России в основном под категорией жилья, которое является доступным, подразумевают социальное жилье — государственное (муниципальное), жилье социального найма. Доступность или недоступность жилья оценивается величиной коэффициента его доступности³ (КДЖ), который рассчитывается как период, за который условное домохозяйство из трех человек может накопить средства для покупки средней квартиры площадью 54 кв. м при гипотетическом условии, что 100% доходов домохозяйства будет направлено на ее приобретение. С учетом того, что домохозяйств, состоящих из трех человек, в России только 14%⁴, а квартир площадью 54 кв. м строится все меньше (средняя площадь квартир в строящихся домах постоянно снижается), эта методология оказывается базирующейся исключительно на гипотетических условиях и не соотносится с реальным положением дел. Никак не учитываются другие варианты — арендное жилье, социальное, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС); не учитываются реальные размеры семей и их состав; число комнат в квартире и проч. В литературе о доступности жилья, которая стала появляться в России начиная с конца 1990-х годов, справедливо отмечалось, что вышеуказанная методика расчета коэффициента доступности жилья помимо очевидных достоинств (простота расчета и наглядность) имеет и недостатки, которые не позволяют использовать этот коэффициент в качестве основного, а тем более единственного показателя доступности приобретения жилья в России, особенно для целей сравнения с другими странами (Косарева, Туманов, 2007). Особый интерес представляют работы, посвященные развитию жилищной сферы и выполненные с использованием исторических и историко-критических методов (Бессонова, 1993; Бабичев, 2015). Однако ретроспективные исследования относительно редки и находятся на периферии внимания политиков при выработке решений проблемных задач в современной жилищной сфере.

Аналогичное положение дел отмечают и зарубежные специалисты. Они связывает его с тем, что исследования в области жилищного строительства финансируются за счет контрактов с публичной властью и организациями, представляющими интересы участников рынка жилой недвижимости: компаний-застройщиков, риелторов, кредитных организаций (Jacobs, 2001; Cole, 2006).

Мы предлагаем, в том числе развивая инициативы других отечественных исследователей, выявить аспекты, которые в силу разных причин были упущены при разработке российской жилищной политики, направленной на рост доступности жилья, и обсудить возможные направления ее совершенствования.

Теоретические основы классификации состояния жилищной сферы в зависимости от режимов производства и распределения жилья

В повседневной жизни слово «жилье» не требует пояснения, но в пределах социальных, экономических и политических отношений и науки простые представления о жилье как о доме, квартире или квадратных метрах недостаточны для формирования жилищной стратегии и политики. В данной работе «жилье» в зависимости от контекста используется совместно с другими терминами — «жилищная сфера», «жилищная система», «жилищный сектор», которые являются равнопорядковыми и обозначают жилье как систему отношений: жилья как материального объекта — домов, квартир и агентов — их суммы действий в различных институциональных контурах — производства, потребления, приобретения, финансирования, владения, регулирования, политики и др. (Бессонова, 1993; Лавинова, 2005; Boelhouwer, van der Heijden, 1992). Часто упоминается высказывание Л. Борна (Bourne, 1981) о жилье как типично расплывчатом, но удобном сокращенном выражении, охватывающем весь спектр отношений между всеми действующими лицами (индивидуальными и корпоративными), жилыми единицами и институтами, участвующими в производстве, потреблении и регулировании жилья. Таким образом, это гораздо более широкий термин, чем рынок жилья или сектор.

Предложение жилья всегда зависело от действий регулятора и неразрывно с ними связано. Регулятор (можем называть его «государством») участвует в создании жилья несколькими способами. Он планирует и строит улицы, на которых расположены дома. Он сертифицирует материалы и технологии строительства жилых зданий; регулирует или напрямую снабжает жилую застройку инфраструктурой — электроэнергией, водой, канализацией и транспортом; обеспечивает соблюдение контрактов и определяет правовые отношения, обеспечивает гарантии права собственности, которые делают возможным приобретение, продажу, производство и аренду жилья и земли; обеспечивает юридическую неприкосновенность жилья, защищает людей от вторжения или лишения жилья. Он влияет на стоимость финансирования жилищного строительства, на то, в какой степени капитал используется или отвлекается из жилых проектов. Своим невмешательством в сделки с жильем регулятор также влияет на рынок. Он может отдавать преференции одним группам или участникам рынка по сравнению с другими, занимать более сильную или более слабую позицию в отношении конкретных жилищных вопросов. Все жилье формируется общественными действиями и зависит от государственной политики.

Таким образом, жилищная система неразрывно связана с государством, законом и публичной властью во множестве своих составляющих. Но вполне правомерно ставить вопрос о том, как должно действовать государство на рынке жилья.

Однако в профанном дискурсе государство рассматривается как интервенционистское зло, существующее за пределами оптимального экономического мира (Schmidt, 2018). Такое представление о государственном вмешательстве препятствует развитию критического взгляда на то, что оно на самом деле делает или должно делать в жилищной сфере. Если государство всегда нарушитель, то набор его политик трудно оценить, при этом роль государства в формировании и развитии жилья становится скрытой.

С нашей точки зрения, целью избавления от вмешивающегося государства является воспроизводство ренты и жилищного неравенства через перевод рынка жилья полностью в плоскость товарно-денежных отношений при игнорировании того факта, что во многих государствах, включая Российскую Федерацию, жилье продекларировано как одно из основных прав человека⁵. Заметим, что, несмотря на провозглашение обязательств государств в преамбулах их жилищного законодательства с точки зрения целей, в целом население не получало юридически закрепленных прав на жилье в силу гражданства (Avramov, 1995). За рубежом об этом писал У. Торгерсен (Torgersen, 1987) и отмечал, что жилью всегда из-за особой природы рассматриваемого товара уделялось остаточное внимание по сравнению с такими сферами, как образование, здравоохранение и пенсионное обеспечение, и определил его как шаткую колонну государства.

Жилье неразрывно связано с землей и характеризуется множеством особенностей, свойственных ей. Поэтому ранняя критика землевладения мыслителями конца XVIII и XIX вв. может служить отправной точкой для прояснения исключительных черт жилья (например, см.: Ricardo, 2001; Smith, 2007). К таким особенностям (характеристикам) относятся следующие: земля является фундаментом, местом и пространством, дающим основу для операций производственной и человеческой деятельности (Маркс, 1951), количество ее ограничено и невоспроизводимо, земля неперемещаема, фиксирована по местоположению, обладает возможностью альтернативного использования.

Ценность жилья, как и земли, обусловлена высокой степенью его зависимости от местоположения. Следовательно, цены на жилищные активы включают не только инвестиции застройщика или владельца собственности, но и различные социальные и локальные факторы — транспортная доступность, наличие инфраструктуры, природные ландшафты, чувство связи с местом, престиж и другие качества, существующие как природная данность или созданные другими агентами. Но только собственник недвижимости может присваивать себе богатство, в производстве которого он не участвовал (George, 1881). Это часть «богатства», которую получает собственник ограниченного ресурса.

Прибыль как экономический результат, получаемый от инвестиций в производство товаров и услуг, и, следовательно, увеличивающий благосостояние общества, с экономической точки зрения отличается от доходов, не связанных с производством каких-либо товаров или услуг и обусловленных правом владения ограниченным ресурсом — землей и получением за ее пользование платы — ренты.

Поскольку жилье неподвижно, привязано к определенному месту, спрос на него в одном конкретном месте не может быть удовлетворен предложением жилья в другом месте, как это происходит для большинства других товаров. Таким образом, все рынки жилья локальные, и предложение жилья ограничено. Поэтому когда оно не отвечает или реагирует недостаточно быстро на увеличение спроса, например, из-за роста населения, повышенный спрос ведет к росту цен на активы (например, дома), а не к увеличению количества жилья.

Другая характеристика жилья, которая дает веские основания для широкомасштабного государственного вмешательства, связана с «внешними эффектами» (экстерналиями) — ситуацией, в которой производство товара связано с затратами, которые несет не производитель, а общество в целом или окружающая среда. В случае жилья многие из соответствующих экстерналий ярко проявились в период индустриализации городов в XIX и начале XX в. Неплановое и нерегулируемое жилье без надлежащей инфраструктуры приводит к перенаселенности, антисанитарным условиям и строительству очень опасных зданий. Например, Ф. Энгельс (2012) подробно описывает такое состояние.

Экономические кризисы 2000-х годов постепенно стали расшатывать убеждение, что единственные возможные пути решения проблемы неэффективного пользования ресурсами — это частная собственность или централизованное регулирование (Ostrom, 1990). Присуждение Нобелевской премии Э. Остром в 2009 г. за работы, посвященные описанию и изучению практики управления ресурсами, находящимися в общем пользовании, которые она начала в 1970-х годах⁶, послужило поводом для «повторного открытия» экономистами дополнительного института жилищного обеспечения — коллективной формы собственности. Важной эмпирической иллюстрацией идей Остром является то, что, в отличие от коммерческих цепочек поставок или бюрократического предоставления государством общественных товаров и услуг, автономия индивидуального или коллективного выбора лучше всего обеспечивается за счет совместного производства ценности и управления со стороны самих пользователей ресурсов (Капелюшников, 2016).

Методы анализа и выводы теории коллективных действий, предложенной Остром, внесли вклад в расширение двухчастной структуры благ, описанной П. Самуэльсоном (Samuelson, 1954), которая используется экономистами и политиками при определении того, какие ресурсы должен распределять рынок, а какие — государство. Многие товары и услуги, значимые и необходимые для функционирования общества, включая жилье, не соответствуют в полной мере требованиям этого классического определения как общественных, так и частных благ. Более того, как отмечают И. Каул и Р. Мендоса (Kaul, Mendoza, 2003), фактические характеристики товаров, которые им предписало общество, со временем меняются — от общественных к частным и от частных к общественным и принимают промежуточное состояние — смешанные или «квази» общественные/частные блага — клубные, ресурсы общего пользования (Ostrom, Ostrom, 1977). Товары часто становятся частными или общественными в результате преднамеренного политического выбора. Во многих, если не в большинстве, случаях, блага существуют не в их первоначальных формах, а как социальные конструкции, в значительной степени определяемые политикой и другими коллективными действиями людей (Ostrom, Ostrom, 1977). Логика простая: неразрывная связь жилья с землей, являющейся ресурсом, использование которого одним пользователем снижает количество или качество ресурса для других пользователей, позволяет отнести жилье в классификации благ по конкурентности и исключаемости к ресурсам общего пользования.

Идея анализа признаков товарности общественных благ принадлежит Г. Эспин-Андерсену (Esping-Andersen, 1990). С его точки зрения, тип системы благосостояния отражает различную степень их декоммодификации. Это результат режимов благосостояния, которые представляют собой институциональные схемы, правила и подходы, которые формируют соответствующие социально-политические решения, определяют направление социальных расходов, возможные проблемы, структуру запросов и ответов потребителей (Esping-Andersen, 1990).

Основой для многих исследований, авторы которых пытались раскрыть сложную связь между государственными социальными политиками и жилищными системами, стали работы Дж. Кемени (Кетену, 2001, 2006). Впоследствии изучались и другие смежные системы в их связи с социальными политиками: общественный транспорт, система территориального планирования и регулирования, политика занятости, права собственности и пр. (Balmer, Bernet, 2015). Исследования свойств жилья с учетом контекста, в котором существуют и принимают решения участники жилищной сферы, позволяют получить более целостную картину об успехах и провалах жилищной политики в прошлом и ответить на вопрос, какие институциональные изменения способны принести желаемый результат сегодня.

Вековое противоречие между жильем как домом и жильем как недвижимостью приводит к тому, что в центре государственных жилищных политик, реализуемых в условиях рынка, оказывается не жилье, а бизнес-модель его производства. П. Маркузе и Д. Мэдден в книге «В защиту жилья» (Marcuse, Madden, 2016), анализируя историю жилищной политики в Западной Европе и США, приходят к выводу, что это противоречие может быть разрешено только путем отделения обеспечения жильем от рыночной логики. Отмечается, что самые ранние требования реформы жилищной политики в XIX в. уже были ориентированы на ограничение власти владельцев жилья и на строительство нового жилья через некоммерческие ассоциации. Собственно кооперативное жилищное движение и установление некоммерческих принципов, ориентированных на общественные интересы, были основаны на идее, что рынок не является адекватным механизмом обеспечения жильем бедных слоев населения. Именно поэтому возник страх перед эпидемиями и восстаниями, который заставил буржуазных филантропов призывать к умеренности в погоне за прибылью.

В настоящее время преобладающая концепция товарности жилья и его накопления, а также практически полная ликвидация некоммерческого жилья, которые привели к кризису жилищных условий и к невозможности значительной доли людей реализовать свое универсальное право на жилье, поставили политиков и исследователей перед сложным выбором направлений необходимых реформ жилищной сферы. С одной стороны, невозможно полностью демонтировать рыночные механизмы распределения жилья. Полная национализация жилья, по существующим историческим примерам государственных инвестиций в жилищный сектор, также не может считаться устойчивой системой жилищного обеспечения в силу патернализма, стандартизации или низкого качества государственного жилья, неэффективного управления жилищным фондом. Особый интерес при выработке альтернативных способов распределения жилья сегодня уделяется политикам, нацеленным на снижение уровня коммодификации жилья (декоммодификации) и на повышение уровня самоорганизации при производстве и владении жильем (Holm, 2013). Основная идея декоммодификации жилищного фонда заключается в постоянстве принимаемых мер государственной политики, ограничивающих варианты владения жильем, которые позволяют использовать его в качестве товара (Balmer, Bernet, 2015). В свою очередь, устойчивость декоммодификации может быть обеспечена способами владения, при которых владельцы, пользователи жилья постоянно связаны между собой, в соответствии с внутренним и/ или внешним регулированием, некоммерческой стратегией.

В российском дискурсе чаще всего исследования влияния регулирования землепользования на доступность жилья представлены сравнением городских политик в Великобритании и США, некоторых западноевропейских странах. Так, полагается, что в Австралии, Великобритании и в ряде городов США, где высокий уровень дерегулирования финансовой сферы, осуществляется более жесткое градостроительное регулирование, чем в странах континентальной Европы. Однако это не соответствует действительности: необходимо учесть аспекты обязательности и длительности применения, долгосрочные и экстернальные эффекты воздействия регулирующих норм. Пространственная организация городов в результате внедрения системы планирования в период усиления роли государства в экономике на фоне затяжных кризисов в конце XIX в. — начале XX в. проявилась только в 1950-е и 1960-е годы. А дискуссия о необходимости изменения подходов к планированию в этих странах зародилась в начале 1970-х годов, и в этот момент негативные явления, связанные с ростом общественных затрат в результате разрастания городов, совпали с началом либерализации финансового сектора в жилищной сфере.

При этом экономисты и политики игнорируют примеры, когда увеличение жилищного строительства, разрешенное высокоэластичными нормами планирования, не сдерживало стремительный рост цен на жилье. Опыт Японии 1980 —1990-х годов, Испании и Ирландии в преддверии финансового кризиса 2008 г. показывает, что строительство большего количества домов само по себе не может быть простым решением проблемы доступности жилья.

Многие страны, «общества, построенные на собственности», переживают кризис с доступностью жилья, вызванный опережающим ростом цен на жилую недвижимость по отношению к доходу, чрезмерной задолженностью домохозяйств, увеличением их имущественного неравенства и финансовой нестабильности. Увеличение предложения жилищного строительства, снижение кредитных ставок, дерегулирование правил застройки и выдачи кредитов приводят к новым виткам кризиса, а не к стабилизации цен. Существует ли альтернатива?

Основным направлением программ реформ, направленных на то, чтобы разорвать порочный круг «земля-финансы» и сократить спекулятивный спрос на жилье, должны стать структурные политико-экономические реформы, которые выходят далеко за рамки стандартных мер со стороны предложения, предлагаемых в настоящее время: это реформа землевладения, финансовая и налоговая реформы. В качестве конкретных примеров, не исчерпывающих весь спектр возможных программ, можно обозначить изменение политики государства в отношении домовладения. На фоне отдельных утверждений, что более высокий уровень домовладения поддерживает более сильную экономику, существуют эмпирические исследования (Dohmen, 2005; Guler, Taskin, 2018), авторы которых показали, что более высокий уровень безработицы коррелирует с большим количеством домовладельцев из-за меньшего количества мобильной рабочей силы. Высокий уровень домовладения снижает эффективность распределения труда и повышает личные интересы владельцев собственности по отношению к развитию сообщества.

Государство может сделать сектор частной аренды более безопасным, с длительными гарантиями аренды и сильными правами арендаторов, как в Германии, Италии. Стоило бы предпринять шаги по увеличению количества домов с социальной арендной платой и другого нерыночного жилья, используя, например, кооперативы под руководством местных сообществ, чтобы гарантировать, что различные типы и размеры жилья доступны для всех сроков владения. Эти шаги также сделают предложение жилья менее зависимым от нестабильного частного рынка земли и жилья. На общегосударственном уровне могут быть предоставлены достойные инвестиционные альтернативы и гарантированные пенсии, чтобы домохозяйства были менее склонны инвестировать в рынок жилья для роста пенсионных выплат или полагаться на него для финансирования своего ухода в пожилом возрасте.

Заключение

Можно констатировать, что обеспечение доступности жилья представляет собой серьезную проблему в современной экономике. Основной причиной кризиса доступности является процесс превращения фундаментальных прав, потребностей человека в жилье в товар. «Финансиализация», «коммодификация» (жилья/недвижимости) означают, что жилье рассматривается как достаточно ординарный товар, то есть средство обогащения и инвестирования, а не как социальное благо. Мы наблюдаем, по сути, с одной стороны, создание и размещение банковских кредитов и денег в жилье, что в современной экономике относительно не ограничено, а с другой — фиксированный объем невоспроизводимого фактора (земли). Проблема эксплуатации земли как финансового актива, а не как фактора производства или потребления, упирается в дерегулирование и либерализацию банковских систем в странах с развитой экономикой, что в 1980-е и 1990-е годы привело к резкому увеличению объема кредита по отношению к объему производства и доходам. По сути, это цикл с положительной обратной связью, за счет которого стимулируется постоянный рост спроса на недвижимость, выраженный в ценах, которые растут гораздо быстрее, чем доходы. Это делает жилье все менее доступным для большей части населения.

С макроэкономической точки зрения опасность заключается в том, что создание кредита для покупки существующей собственности увеличивает цены на землю и жилье и задолженность домохозяйств, не стимулируя инвестиции или рост производительности. Это означает, что средств для выплаты процентов по кредиту недостаточно, то есть домохозяйства должны либо больше заимствовать, либо сокращать свои расходы, подавляя спрос. Но это ведет к росту спроса на ипотечные кредиты, поскольку цены на жилье продолжают расти по отношению к доходам. Цикл с обратной связью между жильем и финансированием приводит к росту цен на недвижимость, а не к снижению, что было бы верно, при прочих равных условиях.

Между тем политические дебаты сосредоточены вокруг решений, которые оказывают влияние на жилищные проблемы со стороны предложения — дерегулирование систем планирования и зонирования или просто строительство более доступных (дешевых, низкокачественных) домов. Периодически высказывается мнение, что катализатором роста цен является жесткая система планирования и регулирования землепользования, которая сдерживает использование земли или строительство достаточного объема жилья. Безусловно, сдерживание предложения жилья, в том числе как эффективными, так и неэффективными методами городского планирования, может внести вклад в изменение цен на жилье, но оно не определяющее; более того, оно может привести к противоположным последствиям! Исключение факторов, снижающих ограничения на использование земли, работает на повышение ее товарных качеств, ее ценности. Отсутствие регулирования — необязательность норм, отсутствие регулирующего воздействия, частое изменение — означает политику, направленную на повышение уровня коммодификации жилья, что поощряет спекулятивные, рентоориентированные сделки, ведет к повышению цен и снижению доступности жилья.

¹ Утверждена Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2017 г. № 1710.

² Строительные нормы и правила.

³ Согласно Постановлению Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 (ред. от 15.12.2010) «О федеральной целевой программе „Жилище“ на 2002—2010 годы».

⁴ Росстат. Итоги ВПН-2020. Т. 8: Число и состав домохозяйств.

⁵ См. ст. 25 «Всеобщей декларации прав человека», принятой Генеральной Ассамблеей ООН 10.12.1948, и ст. 40 Конституции Российской Федерации, принятой всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020.

⁶ Управление ресурсами общего пользования: эволюция институтов коллективного действия (Ostrom, 1990).

Список литературы / References

Бабичев К. Н. (2015). Генезис теорий городской жилищной политики. Контуры глобальных трансформаций: политика, экономика, право. Т. 8, № 2. С. 60 — 69. [Babichev К. N. (2015). Genesis of the theories of urban housing policy. Outlines of Global Transformations: Politics, Economics, Law, Vol. 8, No. 2, pp. 60 — 69. (In Russian).]

Бессонова О. Э. (1993). Жилье: рынок и раздача. Новосибирск: Наука. [Bessonova О. Е. (1993). Housing: Market and distribution. Novosibirsk: Nauka. (In Russian).]

Гузикова Л. А., Плотникова E. В., Колесников A. Μ. (2017). Оценка эффективности реализации жилищной политики в регионах России. Научный журнал НИУ ИТМО. Серия Экономика и экологический менеджмент. № 4. С. 3 — 15. [Guzikova L. A., Plotnikova E. V., Kolesnikov А. Μ. (2017). Assessment of the effectiveness of the housing policy implementation in the regions of Russia. Scientific Journal NRU ITMO. Series Economics and Environmental Management, No. 4, pp. 3 — 15. (In Russian).] https: doi.org 10.17586 2310-1172-2017-10-4-3-15

Капелюшников P. И. (2016). Экономические очерки: Методология, институты, человеческий капитал. Μ.: Изд. дом ВШЭ. [Kapeliushnikov R. I. (2016). Economic essays: Methodology, institutions, human capital. Moscow: HSE Publ. (In Russian).]

Косарева H., Туманов A. (2007). Доступно ли россиянам жилье? Демоскоп Weekly. № 307—308. [Kosareva N., Tumanov A. (2007). Are housing and mortgage loans affordable for Russians? Demoskop Weekly, No. 307—308. (In Russian).]

Лавинова E. C. (2005). Жилищная сфера: сущность и роль в обществе Вестник Омского университета. Серия «Экономика». № 4. С. 80 — 88. [Lavinova E. S. (2005). Housing sector: Essence and role in society. Herald of Omsk University. Series “Economics”, No. 4, pp. 80 — 88. (In Russian).]

Маркс К. (1951). Капитал. Критика политической экономии. Л.: Госполитиздат. [Marx К. (1951). Capital. A critique of political economy.. Leningrad: Gospolitizdat. (In Russian).]

Пузанов A. C. (2006). Жилищная политика в России — мифы, заблуждения и реальность. Имущественные отношения в Российской Федерации. № 10. С. 12 — 35. [Puzanov A. S. (2006). Housing policy in Russia — myths, misconceptions and reality. Imushchestvennye Otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii, No. 10, pp. 12—35. (In Russian).]

Шилова H. B. (2023). Концепции и подходы к оценке «доступности» жилья: вопрос сопоставления целей и индикаторов реализации. Финансы и бизнес. № 1. С. 54 — 61. [Shilova N. V. (2023). Institutional approach to the concept of “housing affordability”. Finance and Business, No. 1, pp. 54 — 61. (In Russian).]

Энгельс Ф. (2012). К жилищному вопросу. 2-е изд. Μ.: Книжный дом «Либроком». [Engels F. (2012). On the housing issue. 2^nd ed. Moscow: Librokom. (In Russian).]

Avramov D. (1995). Homelessness in the European Union. Social and legal context of housing exclusion in the 1990s: Fourth research report of the European Observatory on Homelessness. Brussels: Feantsa.

Balmer I., Bernet T. (2015). Housing as a common resource? Decommodification and self-organization in housing — examples from Germany and Switzerland. In: Μ. Dellenbaugh, Μ. Kip, Μ. Bieniok, A. K. Müller, Μ. Schwegmann (eds.). Urban commons: Moving beyond state and market. Berlin, München, Boston: Birkhäuser, pp. 178-195. https: doi.org 10.1515 9783038214953-012

Boelhouwer P., van der Heijden H. (1992). Housing systems in Europe. Part I: A comparative study of housing policy. Delft: Delft University Press.

Bourne L. S. (1981). The geography of housing. London: Edward Arnold.

Cole I. (2006). Hidden from history? Housing studies, the perpetual present and the case of social housing in Britain. Housing Studies, Vol. 21, No. 2, pp. 283—295. https: doi.org 10.1080 02673030500484893

Dohmen T. J. (2005). Housing, mobility and unemployment. Regional Science and Urban Economics, Vol. 35, No. 3, pp. 305 — 325. https: doi.org 10.1016 j.reg-sciurbeco.2004.04.001

Esping-Andersen G. (1990). The three worlds of welfare capitalism. Princeton: Princeton University Press.

Guler B., Taskin A. A. (2018). Homeownership and unemployment: The effect of market size. Labour Economics, Vol. 54, pp. 191—209. https: doi.org 10.1016 j.labeco.2018.08.004

George H. (1881). The land question. What it involves, and how alone it can be settled. New York: D. Appleton and Co.

Holm A. (2013). Wohnen als soziale Infrastruktur. Z. Zeitschrift marxistische Erneuerung, Vol. 95, pp. 44-57.

Jacobs K. (2001). Historical perspectives and methodologies: Their relevance for housing studies? Housing, Theory and Society, Vol. 18, No. 3 — 4, pp. 127—135. https: doi.org 10.1080 14036090152770492

Kaul I., Mendoza R. U. (2003). Advancing the concept of public goods. In: I. Kaul (ed.). Providing global public goods: Managing globalization. Oxford: Oxford University Press, pp. 78-111. https: doi.org 10.1093 0195157400.003.0004

Kemeny J. (2001). Comparative housing and welfare: Theorising the relationship. Journal of Housing and the Built Environment, Vol. 16, pp. 53 — 70. https: doi.org 10.1023 A:1011526416064

Kemeny J. (2006). Corporatism and housing regimes. Housing, Theory and Society, Vol. 23, No. 1, pp. 1-18. https: doi.org 10.1080 14036090500375423

Marcuse P., Madden D. (2016). In defense of housing: The politics of crisis. London: Verso Books.

Ostrom E. (1990). Governing the commons: The evolution of institutions for collective action. Cambridge: Cambridge University Press, https: doi.org 10.1017 CBO9780511807763

Ostrom V., Ostrom E. (1977). Public goods and public choices. In: E. S. Savas (ed.). Alternatives for delivering public services: Toward improved performance. Abingdon: Routledge, pp. 7—49.

Ricardo D. (2001). On the principles of political economy and taxation. Kitchener, Ontario: Batoche Books.

Samuelson P. A. (1954). The pure theory of public expenditure. Review of Economics and Statistics, Vol. 36, No. 4, pp. 387—389. https: doi.org 10.2307 1925895

Schmidt P. (2018). Market failure vs. system failure as a rationale for economic policy? A critique from an evolutionary perspective. Journal of Evolutionary Economics, Vol. 28, pp. 785-803. https: doi.org 10.1007 s00191-018-0564-6

Smith A. (2007). An inquiry into the nature and causes of the wealth of nations. In: N. W. Biggart (ed.). Readings in economic sociology. Oxford: Blackwell, pp. 6 — 17. https: doi.org 10.1002 9780470755679.dll

Torgersen U. (1987). Housing: The wobbly pillar under the welfare state. Scandinavian Housing and Planning Research, Vol. 4, No. Sup. 1, pp. 116 — 126. https: doi.org 10.1080 02815737.1987.10801428