ПОДХОДЫ К УПРАВЛЕНИЮ НАЦИОНАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Национальное имущество, его рациональное использование и приращение традиционно относятся к важнейшим аспектам национальной экономики, ее воспроизводственным возможностям и интересам. Для последнего времени характерны следующие темпы роста экономики: в 2004-2006 гг. ВВП увеличивался ежегодно на 6,7%, инвестиции в основной капитал - на 11,5%. Однако рост производства товаров и услуг не сопровождается улучшением качества средств производства. Сохраняется высокий износ основных фондов, ограничена мощность объектов производственной инфраструктуры. Именно производственная инфраструктура (электроэнергетика, железные и автомобильные дороги, магистральные нефте-, газо - и продуктопроводы, морские порты, аэропорты, коммунальное хозяйство) - наиболее сдерживающие факторы развития национальной экономики. Отмечается недостаток инвестиционных вложений в объекты производственной инфраструктуры, находящихся в собственности как государства, так и коммерческих структур.

Непрерывный рост цен на недвижимость, инфляция деформируют движение материальных оборотных средств. Высокие кредитные ставки увеличивают сроки ввода основных фондов и объем незавершенного строительства. Необходим жесткий контроль за приростом денежных агрегатов и достижением целевых ориентиров по базовой инфляции. При этом денежно-кредитная политика Банка России не должна характеризоваться механистическим подходом к контролю за предложением денег в экономике и за динамикой валютного курса.

К сожалению, массовая приватизация государственной собственности и передача ее объектов частным коммерческим структурам (к 1998 г. 73,9% имущества перешло в частную собственность, к 2007 г. - свыше 80%) не сопровождались эффективным ее использованием (табл. 2).

Либерализация экономики привела к нарушению всей системы народнохозяйственной кооперации и подорвала механизм, способный нацеливать на совокупные конечные результаты: повышение покупательной способности граждан, увеличение массы действующего промышленного капитала, рост занятости и качественное обновление рабочих мест в промышленности и сфере услуг. Задача ускоренной горизонтальной и вертикальной интеграции стоит перед российской экономикой с особенной остротой.

Проводимая административная реформа затрагивает структурный аспект управления экономикой, поскольку направлена на поиск оптимального соотношения между государственным регулированием и рыночным механизмом ресурсного обеспечения. Степень государственного регулирования должна быть адекватна уровню и характеру развития механизма активизации ресурсного обеспечения воспроизводства инновационного типа. Здесь многое зависит от полноты включенности регионов, отраслей, производственных комплексов, ресурсов, что требует координации федерального центра и субъектов Федерации, особой системы прогнозирования и планирования. Однако такая координация пока несовершенна, ряд комплексов чрезмерно децентрализован и функционирует в автономном режиме.

Таким образом, основные проблемы управления национальным имуществом обусловлены несогласованностью экономической, структурной и административной реформ, недостаточной их ориентацией на достижение конечных целей, низким уровнем использования национального имущества и природных ресурсов; недостаточной эффективностью продажи государственного имущества в процессе его приватизации, отсутствием эквивалентных денежных потоков при формировании доходной части бюджета и ее использования на социальные нужды населения; недооценкой потенциальных слабостей политики быстрого снятия защитных механизмов с недостаточно конкурентоспособной экономики на открытых товарных и финансовых рынках.

В целом за 1993-2005 гг. в российскую бюджетную систему поступило лишь немногим более 16 млрд. долл. средств от приватизации государственного и муниципального имущества. При этом, по оценке исследователей, государство из всей находящейся в его ведении собственности продало в первую очередь самую высокодоходную (1 ). В 2005 г. операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг составили 4,2% оборота организаций в национальной экономике. При этом доля основных фондов в данном секторе экономики составила 24,3%, а число занятых 7,3% (табл. 3).

В то же время в сфере приватизации в 2003-2005 гг. (по количеству выставляемых на продажу пакетов акций и решений о преобразовании унитарных предприятий) ситуация близка к кризисной. Не менее 50% сделок ежегодно откладывается из-за отсутствия спроса, а качество управления государственным имуществом мало чем отличается от уровня 1990-х гг. Одной из причин этого является модификация взглядов на роль государственного сектора в экономике России.

Как показывает анализ, в крупных городах страны к моменту приватизации не был завершен процесс разграничения собственности на федеральную и субфедеральную, не существовало законодательной ясности с собственностью на землю и ее оценкой. Приватизация такого недвижимого имущества, как здания и нежилые помещения, происходила в отрыве от приватизации земельных участков. Следует также учитывать, что отечественный земельный и жилищный рынки развиваются в условиях высокой инфляции под воздействием спекулятивного капитала. Главная причина роста цен на жилую недвижимость состоит в том, что жилье выступает не только как предмет потребления, но и в качестве финансового актива. Ожидание высокой окупаемости финансовых вложений позволяет продавцам и строителям повышать цены на жилье и привлекать новых инвесторов, повышать долю элитного жилья. В московском регионе за 2005-2006 гг. цены на жилую недвижимость увеличились на 90%.

Значительные колебания и дифференциация цен на недвижимость в стране подчеркивают незавершенность процесса формирования цивилизованного рынка в сфере имущественных отношений. Эта незавершенность отражает остроту общественных и частных интересов. Вопрос о том, должна ли собственность, в том числе на землю, быть частной (персонифицированной) или общественной (интегрированной), остается крайне злободневным и сегодня (2).

В принятом в 1999 г. документе "О концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации", предусматриваются методы приватизации, конкурсный характер продажи имущества и одновременно не отвергаются арендные отношения. Известно, что стимулирующее воздействие прав собственности позволяет экономить на трансакционных издержках. В то же время, вследствие наличия положительных трансакционных издержек нельзя полностью ни специфицировать права собственности, ни обеспечить их защиту. Распределительные аспекты частной собственности создают социальные затруднения, однако и общественная (или коллективная) собственность не всегда гарантирует успешное их разрешение.

В 2004-2005 гг. в стране было зафиксировано не менее 65 только публичных корпоративных конфликтов на сумму, если оценивать по вовлеченным активам, свыше 4 млрд. долл. В конце 2005 - начале 2006 гг. Санкт-Петербург захлестнула волна незаконного захвата собственности (рейдерство). Применяя поддельные документы и пользуясь прикрытием коррумпированных сотрудников налоговой инспекции рейдеры попытались захватить 20 крупных петербургских предприятий с общим объемом чистых активов 1 млрд. долл. Среди них были такие фирмы, как Фабрика им. Крупской, Завод металлических конструкций, ЗАО "Петербургский нефтяной терминал". Методы присвоения чужих активов делятся на "законные" и совсем незаконные. Так называемые белые рейдеры - это опытные юристы, которые умело обходят закон в своих целях. Например, они практикуют скупку акций, сознательно занижают стоимость активов, захватывают контрольный пакет.

Скупку акций у миноритарных акционеров облегчает поправка к законодательству "Об акционерных обществах", принятая 1 июня 2006 г. Теперь владелец 95% акций компании может объявить о принудительном выкупе акций у миноритариев. Крупные акционеры предлагают более мелким выйти из бизнеса и покупают у них акции за бесценок. Закон о защите прав инвесторов существует уже восемь лет, но на практике исков по нему мало. В целом же на законодательном уровне регулирование комплекса вопросов враждебных поглощений находится на начальной стадии.

В действующей системе нормативно-законодательного регулирования продажи и аренды государственного имущества необходимо усилить права субъектов малого предпринимательства в дальнейшем использовании арендуемых ими нежилых помещений. Во-первых, арендаторы, добросовестно выполняющие в течение 3-5 лет условия договора аренды, при их желании могут выкупить у государства эти помещения по рыночной стоимости. Во-вторых, арендаторы должны иметь возможность перезаключить договор аренды на новый срок. Здесь часть вопросов (по выкупу) предполагает пересмотр федерального законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества, часть вопросов (по аренде) - пересмотр регионального законодательства.

В Москве накоплен опыт предоставления льгот арендаторам - субъектам малого предпринимательства. Арендная ставка включает две составляющие, рассчитываемые отдельно: затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором и доходная часть, эквивалентная оценке рыночной стоимости арендуемого объекта (рассчитана через оценку рыночной стоимости 1 м и площадь объекта) с учетом корректирующего коэффициента, отражающего социальные и другие функции арендатора в структуре городского хозяйства.

Также в городе установилась и оправдала себя практика передачи прав аренды на конкурсной основе нежилых помещений, свободных от обязательств. В соответствии с постановлением правительства Москвы разработаны и утверждены функции организации и проведения аукционов по продаже прав аренды объектов недвижимости с зачислением средств в городской бюджет. Содержание и текущая эксплуатация зданий, инженерных коммуникаций и сооружений возмещается предприятию по договорам на коммунально-эксплуатационное обслуживание с арендаторами-пользователями данных помещений.

При сдаче в аренду нежилых помещений важное значение приобрели социальные факторы, характеризующие общественную целесообразность аренды. Учет социальных факторов предполагает законодательный порядок, достаточную информированность участников арендных отношений. Правительство Москвы, его Департамент имущества предложили использовать в работе с пользователями недвижимости режим "одного окна". По данным Центрального территориального агентства Департамента имущества г. Москвы, в числе обращений арендаторов в режиме "одного окна" в 2005-2006 гг. значатся: переоформление прав аренды на новый срок - 69%; оформление договоров субаренды -13%; оформление изменений и дополнений к договорам аренды - 17%; оформление договоров аренды на основании распоряжений правительства Москвы - около 1%.

Государственные структуры, с одной стороны, должны защищать интересы собственника, арендодателя, связанные с сохранностью имущества, сбором арендных платежей, контролем сроков их поступления в бюджет. С другой -обеспечивать права арендодателя и арендатора, соблюдать договорные условия аренды и хозрасчетной самостоятельности арендатора. Проводимые социологические исследования среди предпринимателей показывают, что последних беспокоит формирование благоприятного делового климата, устойчивость налоговой политики, порядок пересмотра условий аренды нежилых помещений. В Санкт-Петербурге по итогам последних объявленных и прошедших торгов по продаже помещений из 480 предпринимателей только 20% сумели выкупить ранее арендуемые ими помещения. Правительством Санкт-Петербурга совместно с Общественным советом по малому предпринимательству установлен мораторий на продажу помещений без согласия арендаторов - субъектов малого бизнеса, если арендаторы в течение пяти лет добросовестно исполняли условия арендных договоров.В системе управления национальным имуществом особое значение имеют вопросы повышения эффективности использования имущества в рамках делового оборота, права владения, пользования и распоряжения своим (государственным или частным) имуществом. Реализация данной установки предполагает, с одной стороны, учет интересов государства, юридических и физических лиц по использованию имущества в текущем и перспективном периодах, с другой - субординацию экономических и нормативных отношений по использованию имущества в соответствии с договором аренды, купли-продажи и другими правовыми документами и требованиями. Договорная стратегия должна быть направлена на развитие возобновляемых земельно-имущественных источников экономического роста, реконструкцию и модернизацию производственных мощностей, объектов инфраструктуры и социального назначения, а также жилищное строительство и введение новых производственных и инфраструктурных объектов.